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預售屋的買賣契約 艾注意
房屋買賣交易金額龐大，所涉及的法規也相當繁瑣，普遍民眾可能一輩子也只買進行一次這樣的買賣，由於民眾對於專業知識了解不多，再加上許多不動產服務業者在銷售的過程中，並沒有主動告知許多重要資訊，給予交易中的民眾正確引導，導致造成許多糾紛。 購屋所產生的糾紛，多半都是和買賣契約的內容有關係，以預售屋為例，由於「預售屋買賣契約書」裡所列的條文，皆可由內政部所頒布的定型化契約裡查詢的到相關內容，因為違反契約條文的建商，其實是很難占到便宜，所以進行買賣的民眾自己要懂得條文的規定內容，才能爭取自身的權益。 【律師真心話： 以下提供幾項大家在購買預售屋建案時，較常忽略或是遺漏的要點： 1.無需給付訂金後才能審閱契約書!!!! 依照內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第一項就是賣方須提供[1]「至少5日」之契約審閱期，倘若建商在契約中有註明「已充分閱讀故放棄審閱期」等條款都是違法的哦!大家都仔細看清楚。再者，縱使未下訂金亦可帶回家審約（毋庸負擔任何費用）。 2.然因預售屋看不見實際坪數，倘若將來成屋後坪數與預售時若有落差，若其不足部分賣方均應全部找補；對於超過部分，買方最多找補不超過百分之２，且誤差達百分之３者，買方得請求解除契約，因為預售屋風險高，大家都要在注意契約內容文字。 3.買賣契約書可以修改！ 許多預購之消費者都係拿到建商之定型化契約，但如果消費者拿到之定型化契約內容有違反定型化契約之規定，或是需要加以註記、修改的相關事實條文，其實是可以當場修改，然許多建商主張不能夠修改且要依照建商之規定的買賣契約書，實際是上不存在的哦。 以上幾點提供給各位多方參考，也請大家在購買房屋前，除要思慮周全外，也記得要好好看清楚買賣契約內容喔~若民眾仍有疑慮可以參考內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》才能保障自己的權益】預售屋的買賣契約 艾注意專家開講,房產快報EXPRESS
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房東也怕惡房客
新北一名房東，好心將月租一萬六千元的公寓以半價租給彭姓婦人，豈料對方住進去沒多久，就開始不繳交房租、水電和管理費，甚至以閃到腰等理由延遲搬遷，拖延一年多，房東最後寄存證信函要求彭姓婦人搬遷無效，訴諸法律途徑解決，反而被控妨害名譽，甚至向房東求償30萬，經檢方調查，最後以不起訴結案。 另一名房東看到某位單親媽媽帶著五歲小孩，因付不出房租被前房東趕出門，心生憐憫無償提供套房給對方居住，結果對方占用其他套房和頂樓公共空間來養狗，衛生習慣不好以至於房子髒亂不堪，甚至在室內種植毒品，房東請對方搬離，卻被對方鎖在門外。 【律師真心話： 1.「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個 月時，始得終止契約」此有民法第440條第2項之規定定有明文。若租客遲付租金未達2個月不得依前項終止，且司法實務認為因房客有押租金2個月，亦即扣除押出金2個月後，須達積欠租金2月以上，方得依法終止租約。 2.房客不繳租金，不僅霸佔房屋不還，房東是否可以擅自入屋將房客物品全數挪出，或者更換門鎖，不讓房客出入？ 在租賃期間中，倘若房東擅自開鎖、或是進入出租房屋當中，將可能觸犯侵入住宅、侵害隱私權等罪哦，所以在租賃期間房東不得任意闖入租客之房間，否則會有觸法之嫌。若租賃契約有公證，則可申請強制執行；若無公證，則可寄存證信函對房客進行催告。除了寄存證信函外，為了避免房客推拖未收到存證信函，最好同時也可以傳簡訊、電話語音留言、或寄發電子郵件留下訊息等方式通知房客，以多重方式確保自身權益。 3.房子不慎出租變成凶宅，房東該如何求償呢？ 若房客自殺造成凶宅，房東可向房客繼承人請求民事求償。但要求償成功的關鍵，在於契約內容有沒有清楚記載「凶宅條款」，建議凶宅條款要清楚寫出凶宅成因(用語儘量寬鬆)，例如「非自然死亡造成凶宅」。如果雙方契約未寫明凶宅條款，那房東僅得依民法侵權行為要求損害賠償，但求償成功機率相對有限。房東亦可考慮向保險公司購買「凶宅險」，惟仍須注意保單之「除外責任」是否合理。也希望大家都能夠有好的租賃關係~】房東也怕惡房客專家開講,房產快報EXPRESS
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何謂預告登記
何謂預告登記如何防止不動產所有權人處分/脫產各位是不是常常有某些情況會很怕房子被莫名其妙賣掉譬如長輩的房子，買給小孩的房子，朋友大家合資一起買的房子之類的等等 很多人以為抵押設定就很安全，但其實設定抵押的情況下所有權人是可以把錢提存法院然後要求塗銷抵押的今天教大家一個有效且又簡易的方式《預告登記》 什麼是預告登記呢? 預告登記是限制登記的一種為了預保全對於他人土地、建物變更的權利而向地政事務所申請限制登記名義人處分的一種登記 白話一點就是只要設定上去所有權人任何變更登記的行為都一定要預告登記的請求權人同意才行！若請求權人沒有同意取消預告登記所有權人任何的抵押或移轉行為皆不可行(但對於因徵收、法院判決或強制執行等新登記則無排除之效力)一定都要請求權人的同意也就是對這不動產加諸了限制的條件在讓所有權人無法自由地行使對此不動產變更的權利 適用的範圍非常的廣，常見的幾個應用範圍這邊給大家舉幾個例子 長輩的不動產請求權人設定為子女 年輕子女的不動產請求權人設定為父母 配偶有外遇對象可能準備要爭產時登記給子女 朋友或親兄弟間一起合資買房 至於怎麼申請預告登記呢?預告登記請求權利人：身分證、印章所有權人：身分證、土地建物權狀正本、印鑑章、印鑑證明備妥以上文件，雙方至各地的地政事務所皆可辦理 所需的格式文件在地政事務所都有提供地政事務所現場志工詢問一下也都會協助填表，費用:0元大概兩個工作天就可以完成全部手續當然如果沒時間跑一趟，各地代書也都可以幫忙代辦所以這真的是個非常簡單又有效的方式介紹給大家喔！參考法條 ：土地法79-1條 第 79-1 條 聲請保全左列請求權之預告登記 應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之： 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 土地權利內容或次序變更之請求權。 附條件或期限之請求權。 前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。何謂預告登記專家開講,房產快報EXPRESS
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