房產News

2022-05-09

「地產家評論」房價風暴 誰為【國賊】

文/李德芳

人民苦苦爭取居住正義,始終不見具備跨世代遠見的政策,僅流為爭取選票工具。
人民苦苦爭取居住正義,始終不見具備跨世代遠見的政策,僅流為爭取選票工具。

【特別企劃】近代史上知名的五四運動,主要口號之一,是「內除國賊」.

在台灣,數十年來房價與房市供需結構演變至今,購屋與換屋的沉重負擔,打擊了年輕一代成家意願,也衝擊中老年世代的換屋、養老計畫,多年累積的驚人惡果背後,有沒有隱藏著「國賊」?

普世價值 人生而追求幸福

以人民角度來看,源自憲法精神的「居住權」與「財產權」均是最基本的天賦人權,而台灣民間歷經數十年勤奮創業打拼之後,中產階級家庭的目光早就不限於追求能夠溫飽、有地方遮風避雨、私有財產不被惡意侵占等基礎生活水平.

舉世景仰的美國獨立宣言精髓之一,強調「人們皆有生而追求幸福的權利」,追求更好的居住環境正是許多人終其一生努力的目標,無論過程多辛苦,看到家人能在更好的環境裡安然生活,所有的努力與付出都已值得.

然而台灣近年房地產政策已成為爭取選票的短期工具,無力解決人口密集區城市房價高漲與供需失衡問題,大多數家庭不知不覺間已淪為「購屋弱勢族群」,未來若惡化朝向港島模式發展,無論年輕一代或者中老年世代,想在城市裡追求幸福生活家園的夢想終將破滅.

房產優惠政策 保障到誰

先以原本想提供年輕世代與較弱勢家庭購買的合宜住宅與類似政策來說,實際上真的有保障到預定的購屋族群嗎?

仲介業者透露雙北都會區的合宜住宅案例,很多買賣案件都是運用人頭購買,透過私下簽訂債權契約與不動產登記制度設定,確保真正出資者權益,等度過買賣閉鎖期後,就另立名目移轉…

到底有多少第一手認購的買方代表真正有自住需求的家庭?其中又有多少在完工後實際入住?外界眼中的迷霧,對仲介來說根本不是秘密.

金控一路買樓收租 小民養老就不行

影響層面更大的,是行政單位準備限制私法人購買不動產政策,對於考慮養老退休的族群來說,多年來不停地看到壽險金控業者一路投入巨資購地蓋樓、與購入整棟大樓進行長期收租.

換成一般人民想用個人名義或集資成立的私法人投資房地產長期收租、或者作為退休生活收入來源,立刻就變成炒樓?

每當大型金控標地或買樓的新聞在耳際響起,一再刺痛民眾神經.

私法人許可制 缺乏前瞻能力

這項醞釀中的重大房地產政策,今年四月初由行政院通過內政部版平均地權條例修正案,準備針對私法人購買住宅用房屋採取許可制,並限制五年內不得處分.

同月底就有立委針對這項重大政策召開座談會,媒體披露與會者直接點出此一政策形同侵害財產自由,明顯違背憲法精神,何況「炒房」定義與範圍認定模糊不清,實際上部分私法人購買住宅是作為企業宿舍或企業招待所使用,若硬要認定私法人購屋即等同炒房,將開創世界第一傳奇的打房修法紀錄.

實務上還會造成預售屋交屋出現重大糾紛,因為許多已預售的住宅案若是完工交屋時間落在這項許可制實施之後,受到許可制帶來的不確定狀態衝擊,交易糾紛隨之浮現,也等同實質禁止私法人購買預售屋.

後續包含危老都更案在內的土地整合將更加困難,實務上為了整合畸零地與老舊住宅,開發業者往往已費盡全力溝通,如果還要通過主管機關的許可,地主方根本不可能等待,現實面將極大妨礙都更危老與土地整合開發.

另外,像是台糖等國營企業若配合政策需求,與民間開發商合建分屋時,一般做法是讓建商「買回」台糖分到的房子.將來是否連這部分也需要主管機關許可,甚至買回後的五年內是否也不能賣,將直接打擊配合政府活化土地資產政策的民間開發商.

以每年約一萬五千戶的交易量能,從許可制的收件與審查流程,到後續追蹤以確保審查結果能被執行,需要投入的人力非常龐大,主管機關能否負荷,同樣是必須解決的問題.

衍生衝擊層面廣 爭議極大

除了上述最直接受到衝擊的層面,將來包括法院與行政執行署進行拍賣時,如果拍賣物是住宅,民間企業與AMC資產管理公司是否需要經過內政部許可才能投標,或者得標後是否需要許可才能承接法拍住宅,都可能破壞現有體系的正常運作.

在信託領域裡,按照信託法第五條部分規定:「依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者,信託行為無效.」目前已經以私法人為受益人的案例,在許可制實施後,如果未獲許可,已存在的信託關係該如何妥善處理?

長期來看,對於「供住宅使用」的認定標準更讓人擔心行政裁量權是否會無限擴大,包括現有都市土地住宅區與商業區幾乎都允許住商混合,連市場用地在內的公共設施用地也採多目標使用,因此很多都存在作為住宅使用的案例,而農地上的農舍是否也算供住宅使用的房屋,將來都可能引發是否適用的爭議.

「換約」等同「炒房」 引人非議

至於被放大檢視的預售屋轉讓問題,按照業界經驗值,實際上佔整體預售案件比率僅約3%.部分爭議較大的預售案,實際發生預售換約比率到底有多高,有待主管機關調查統計.

參考這兩年來的火熱的車市經驗,許多民眾預購了心儀的車款,在排隊等車子到貨過程裡,有不少人轉手先賣出,甚至吸引部分投資客專門經營車市這塊新興領域,本質上非常接近預售建案的換約交易.

假設外界認定預售案的「換約」等同「炒房」,在民眾預訂新車後,因為家庭人口變化、工作外派海外、甚至出現重大變故導致經濟困頓時,將已預訂的新車先行轉讓,是否也會被認為形同「炒車」,很值得探討.

從保障人民財產權的角度來看,民眾購買預售案的流程,從預訂到簽約、再到完工交屋往往耗時數年,過程中,當民眾需求改變時,為什麼不能轉讓?何況預售案本質如同期貨商品,只要有對應的稅務制度,公開與自由交易就應該獲得保障.

另一個關鍵爭議點,在於行政裁量權一旦擴大到可認定預售屋轉讓就是炒房時,真的符合憲法保障民眾財產權的精神嗎?這點有待法界人士探討解釋.

無力引導開發商的政府,不是好政府

一位已故的營建業大老早年私下聊天時曾說:「無力引導開發商配合政策的政府,不會是好政府!」

當社會發展走入專業分工,一般民眾沒有時間與精力自行整合土地與自建住宅大樓,需要大量的營建專業人員投入房地產市場貢獻所學,而政府機關在推動房地產政策時,若能帶動民間業者支持跟進,政策更容易推展落實.

如今台灣的營建業,則被視為帶動房價飆漲的禍源.近期也有重量級營建業者大聲呼籲外界應該重視營建業正確定位,並舉出歐美政府非常重視「新屋開工率」(Housing Start),背後原因在於充分理解營建業在國內經濟發展上的重要性.

「營建業只是加工業,將土地素材與建築原料,按照建築師設計藍圖施作完成,過程中讓喜歡的民眾認購.」業者一針見血、點出房價高漲的關鍵原因,在土地供應量閉鎖,導致土地成本一路上揚,都會區對住宅需求量又大,房價自然居高不下.

【給我住得起】已成為跨國人民共同心聲,面對歷史責問,誰將負責?
【給我住得起】已成為跨國人民共同心聲,面對歷史責問,誰將負責?

房價解藥在於長期土地供應

對於政府控制房價的決心,營建業者非常肯定,站在營建開發業立場是不樂見非理性飆漲,因為房價上揚也會帶動土地價格跟著飆,扮演加工業的營建開發商壓力跟著劇增,即使景氣高峰期,經營不善倒閉的訊息也時有所聞.

「控制土地價格,才是解決房價的重點.」業界期待政府更有效的提供土地,才能平抑高漲的房價,因為新冠疫情總會過去,全球供應鏈與運輸業慢慢恢復正常後,有些營造物料與人工成本可能進行合理修正,但佔據長期房價成本結構比重最大的土地,才是調控房價的真正關鍵.

人民吶喊「可負擔的家」 星島地上權住宅成良方

2022年第一季舉辦的一場地上權座談會上,亞洲總部設在新加坡的美商不動產高層就分享了國際上最具代表性的地上權住宅案例:新加坡以國家力量推動的「組屋」住宅政策,成功以地上權住宅確保了國民的基本居住權.

同時也保留具備土地所有權的商品房,做為提供國際商務人士與富豪們打造高價私人居所使用,兩者兼顧並無衝突.

由於地上權住宅的特色就是低於一般住宅的市價,而且享有稅務上優勢,非常值得台灣官方與民眾注意,特別是全球陷入通膨大趨勢,房價上漲在短期間看不到終點,善用地上權住宅創造「負擔得起的家」,才能創造政府、人民、開發商各方共贏的局面.

港島敢言之士:調控農地、增加住宅土地供應

另一個值得參考的反面案例,則是鄰近的港島民眾惡劣狹小的居住空間,透過國際新聞畫面一再衝擊全球民眾視線,更是台灣各界要盡全力避免讓城市居民走上的不歸路.

向來敢言的港島媒體大亨于品海,2020年第四季就直接撰文,提倡將大量閒置農地用來解決港島民眾居住問題,箇中得失很值得台灣各界共同評估.

除了提出建言,于品海同時痛斥香港的官員缺乏想像力和魄力,按照他原文所載:「負責解決問題的精英們不再擁有解決問題的想像,他們的家人不需要每天為居住發愁,而一般市民卻只能愈發無奈,對政府和制度,包括對既得利益結構,不再存有任何改革的幻想,甚至開始仇恨…..」

為人民發聲者,永遠受人尊敬.但媒體大亨的沉痛言詞,還能改變港島民眾未來的居住環境嗎?

以現況來看,人民就是港島居住政策的最後輸家.

歷史經驗 居住問題動搖國本

同為海島,台灣人口稠密區的城市與房地產市場發展,是否會淪落至港島民眾擠在惡劣居所的「類末日」方向,或是可以展現類似新加坡保障人民基本居住權的穩定生活環境,現在仍有機會選擇.

要警惕的是,每逢選舉就把房價與房市問題歸咎於營建業的招數,已開始令人厭煩,而眼花撩亂卻不能解決問題的政策,將越來越不符合民眾期待.

回顧過去,牽動人民居住權的相關政策一旦失敗,必然造成社會動盪不安,總要有人面對歷史的責問,也許再過幾個世代的人們,回顧當下正在開創的台灣現代史,一眼掃過,即可知悉「國賊」,不就是竊據高位,却毫無建樹的人嗎?

【本文作者為資深房地產記者,畢業於地政及都市計畫學系,長期關切房價走勢、不當政策等議題.】

【本文純屬作者觀點,不代表本報立場】

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