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成屋10年公設仍是建商的 不繳租金住戶沒得用
新北市新店知名別墅「青山鎮」,屋齡10年,由大陸工程所投資興建,開發總計76公頃(22.9萬坪),規劃景觀溪、青山湖、森林步道等多處休閒場所,公設是最大賣點,但其中一棟千坪公設會館,卻因跟建商租金設備問題喬不攏、閒置了近2年,讓住戶抱怨影響到生活,建商回應:「已經跟管委會談新租約,順利的話,很快能將會館再交由社區經營。」知名新店「青山鎮」造鎮案,共有853戶別墅住戶,地坪從40至200坪皆有,以別墅地坪價格計算,單價約40萬元上下,最貴一戶要7、8千萬元以上;一名年約30多歲的李先生,3年前就被當地環境及公設所吸引,還有著高達1350坪的休閒會館,決定買下該區二手別墅。李先生表示,這邊位在半山腰,生活機能不甚方便,原本這棟「休閒會館」可以提供游泳池、水療SPA、餐廳,甚至理髮店等機能,所以使用率一直都很高,但自己住了3年卻荒廢2年,嚴重影響生活。他也翻出當年建案廣告,認為建案廣告明明標榜有這項公設會館,建商卻因為成本考量,向社區收取每月9萬多元租金,再由800多名住戶共同分攤,每戶約繳千餘元,雖然金額不高,但他仍覺得不甚公平。據了解,該公設會館產權不屬於社區持分,僅是當年建商興建完,再轉交由管委會代為經營管理,所有權人還是建商。大陸建設售服部協理曾先生回應,當時銷售並無保證社區能無償使用,畢竟這麼大的會館會有成本管理考量,後來雙方又對租金有不同想法,所以才進入法院訴訟,「但2年前已取得勝訴,所以雙方也正在簽定新租約,一切都很順利」。曾先生補充說:「勝訴後,原本管委會傾向交還會館,但後來又決定承租,目前正在跟管委會確認進度,過程也很融洽,至於租金行情標準以法院為準,大約是以申報地價加上房屋現值乘以百分比計算,每月9萬多元。」至於其他個別住戶需求要再了解,但只要社區趕快凝聚共識,住戶很快就能使用會館設施。竹城廣告執行長顏子翔補充,早期少數造鎮別墅都有類似案例,因為只要列在銷售廣告中,購屋族直覺會認為這就是社區的公設空間之一,才會衍伸出爭議,但事實上只要產權沒有讓住戶持分,都可以說是「未爆彈」,很有可能幾年後再挪作他用,建議消費者碰到類似情形,可要求以白紙黑字寫在合約中,例如管理責任、是否無償使用、存續期間多長等等,甚至廣告DM是否有打出無償訴求,都可做為日後訴求。(王鈞生/綜合報導)「青山鎮」一棟千坪公設會館,卻因租金設備問題喬不攏、閒置了近2年,影響住戶生活。投訴人提供會館原本提供游泳池、水療SPA、餐廳,甚至理髮店等機能,所以社區使用率一直都很高,如今大門深鎖閒置。投訴人提供李先生找出當年銷售資料,建商有主打公設會館。投訴人提供2年前建商勝訴,但因社區想法左右,拖到現在仍在談租約。投訴人提供「青山鎮」環境愜意,也有不少名人居住在此。資料照片一指在APP內訂閱《蘋果新聞網》按此了解更多最熱獨家、最強內幕、最爆八卦訂閱《蘋果》4大新聞信 完全免費成屋10年公設仍是建商的 不繳租金住戶沒得用subcat_公設
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與中繼水箱為鄰 豪宅每坪少3~5千
內政部修訂《不動產說明書》內容,5月起售屋必須揭露中繼水箱及基地台等,違者最高開罰30萬,其中基地台有電磁波疑慮,中繼水箱則是噪音及震動問題,也影響房價。在高雄農16一棟豪宅建案,就出現置放水箱樓層成為銷售餘屋,單坪較其它樓層低3-5千。 根據新版《不動產說明書》規定,不論房仲、代銷在銷售房屋或帶看時,若未揭露「中繼幫浦機械室、水箱或樓頂平台設置行動電話機台設施」位置,且限期改正而屆期不改正者,可處3萬元以上、30萬元以下罰鍰。 住商不動產龍華國小加盟店店長莊宗穎指出,高雄豪宅中繼水箱通常放在14樓,因為和尾數4有關,房價會低一些,但差距不大,主要還是看中繼水箱的規劃。以高雄農16豪宅「帝品苑」為例,社區一層有4戶,在14樓置放中繼水箱就會拿掉一戶,若水箱和其它3戶沒有相臨的話,其實也聽不到噪音,價格上會比13、15樓略低,一坪少3-5千。此外,有些建商會將置放中繼水箱樓層改為整層公設使用;或在14樓置放水箱的空間旁規劃為樓中樓格局,讓樓下住戶可上樓,多出一層使用空間。 屋比房屋總經理葉國華表示,中繼水箱置放樓層應視建築樓層而定。若總樓高22-23層,中繼水箱會放在14樓;總樓高28層,水箱會放在17-18樓;總樓高28層,中繼水箱就放在16樓。至於中繼水箱樓層是否影響房價,葉國華說,中繼水箱屬於公設,一般民眾購屋會希望它的隔壁戶、正上方、正下方樓層房價較便宜,這時建商就要說明,中繼水箱是怎麼設計的,不會影響到住戶品質。 葉國華提到四種設計方案,以中繼水箱置放在14層為例,首先,水箱若將抽水馬達放在14樓,就需要從地下室抽水上來,馬達震動時會產生噪音,影響樓層寧靜,還會影響到13和15樓。第二,若馬達設在地下室,從地下室將水推上來,14樓就很安靜,因為馬達的震動是在地下室,不是在14樓,不會影響到樓層寧靜。 第三,住在水箱正下方的住戶還會產生漏水疑慮。葉國華分析,若建商在水箱設計上製做不鏽鋼水槽再擺上去,就不會漏水,有助說服消費者。最後,汲水方式也有區別,若水管深入到距離水箱底部上方30公分,水管可直接注入,而不是噴灑式的進入水箱,就不會產生噪音,若是噴灑式的注水,在夜深人靜時噪音會特別明顯。葉國華建議,消費者在購買時應問清楚水箱的設計。建商若不夠用心,中繼水箱產生鄰近樓層的震動和噪音,房價就會有立即而明顯的影響,下殺9折都有可能。(地產中心/高雄報導)中繼水箱則是噪音及震動問題,也影響房價。資料照片專家建議,消費者在購買時應問清楚水箱的設計。資料照片豪宅住戶提到,社區在14樓置放中繼水箱就會拿掉一戶,若水箱和其它3戶沒有相臨,其實也聽不到噪音,價格比13、15樓略低。唐郡威攝一指在APP內訂閱《蘋果新聞網》按此了解更多《蘋果》全新四大主題新聞信 盯緊疫情及重要新聞 訂閱完全免費點我訂閲新聞信與中繼水箱為鄰 豪宅每坪少3~5千 subcat_公設
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都是繳給社區 管理費≠社區公共基金?
現代人偏愛居住有豐富公設、同時有物業代為管理的大樓,不過近年來大樓公設比例動輒30%起跳,為了維護這些公共設施,住戶在買房資金以外,每月都還得按時繳交數千甚至數萬元的社區管理費。通常這個時候,就會有人提出疑問,在住戶正式入住之前,建設公司通常會提撥一筆公共基金給社區使用,那為什麼住戶還必須另外繳納一筆管理費呢? 所謂的「管理費」,是用在社區內的經常性支出,像是每月固定支出的物業管理費用、保全公司費用、水電費用、設備維護費用、辦公費用、保險費、垃圾清運費用等。 而公共基金雖屬管理費的一部分,卻是用在一定年度的計劃性修繕,或因意外急需事由必須針對共用部分修繕者、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕、改良,或供墊付管理費之費用,設置公共基金的目的,主要是在避免臨時或有重大費用需支付時,卻無經費可以支應。 根據《公寓大廈管理條例》,建設公司要針對建案工程造價,提撥一定比例之公共基金,再移交給管委會,管委會並設專戶儲存;也就是說,公共基金雖是管理費的一部份,卻不得與管理費存在一起,還要有專人管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之。 台中市公寓大廈管理服務職業工會秘書長廖鉑霆解釋,會這樣規劃,是因為《公寓大廈管理條例》實施前,有不少建設公司是「一案建設」,在所推動之建案出售完後,隨即宣佈歇停業,造成社區住戶針對建案缺失找不到負責的單位,因而衍生眾多居住上設施修繕上的爭議。 此外,管理費與公共基金的使用決策也有所不同,坊間社區管委會被授一定金額權限使用管理費,如10萬、30萬等,超過部分才需經由區分所有權會議決議;但公共基金之使用,「那怕只是一塊錢,都必須經由區分所權會議通過才可以動用」。 廖鉑霆指出:「公共基金之設置是一種未雨綢繆的觀念」,在社區發生突發性的重大修繕、或是有計劃性的修繕時,都會由公共基金來規劃支付,平時可如同管理費般依照每戶的坪數收取存入指定帳戶,等有需要的時候再來動支使用,以免在緊急需要時卻沒有經費可用,反而要大筆向區權人收取造成區權人的困擾。(陳昱均/台中報導)住在社區大樓的住戶,都需定期繳交管理費來維持社區正常運作,但其實管理費與公共基金是不一樣的兩回事。陳恒芳攝設置公共基金的目的,主要是在避免臨時或有重大費用需支付時,卻無經費可以支應。資料照公共基金雖是管理費的一部份,卻不得與管理費等其他項目使用同一戶頭存放。資料照本新聞文字、照片、影片專供蘋果「升級壹會員」閱覽,版權所有,禁止任何媒體、社群網站、論壇,在紙本或網路部分引用、改寫、轉貼分享,違者必究。都是繳給社區 管理費≠社區公共基金?subcat_公設
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