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高公設比不好？先搞清楚大公小公
現代人大多喜歡追求社區內有完善管理與公設的物件居住，在看房時，看到擁有大面積中庭花園的社區，通常會直覺認為其公設比一定很高，反而讓有些人會因此打退堂鼓。對此，台灣房屋智庫發言人張旭嵐解釋：「事實上，所謂的公設，指的是社區住戶可共同使用，具有頂蓋的公共設施，像是一樓的露天空間或中庭只能算法定公共空間，並不列入公設面積。」 所謂的公設，就是自己房屋專有使用的部分（主建物），扣除與其他住戶共同使用的部分，其中，公設又有「大公」與「小公」之分，張旭嵐表示，簡單來說，大公是全體住戶共同持分、能夠共同使用的空間，像是大廳、中庭、管理室、運動遊樂設施、樓梯間、避難室、水電設備等；小公則是指僅供社區某部分特定人使用並持分的空間，像是每層樓的通道、電梯間、走道等，「由於各樓層房型和設計不同，樓層間的小公比例也可能不盡相同」。 宥欣地政士事務所地政士謝宛珍指出，其實目前並沒有任何一條法律，能夠確切定出公設比的計算方式，但一般而言，公設比的算法為「公設面積/主建物＋附屬建物＋公共設施面積」。 張旭嵐表示，在94年7月建築法規新制實施之後，不但8樓以上建物強制設置「雙安全梯」，緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室，該兩項新規定讓「公設比」提高5%左右，也使30%以上的高公設產品將成為常態，「換句話說，在94年之前蓋的房子，公設比相對小，一樣的面積，新套房的空間感覺小，而屋齡10年以上的中古屋，室內可用空間較大，對於希望把錢花在刀口上的購屋族，一定會覺得比較划算。」 但難道真的低公設比就是好、而高公設比就是被建商誆錢嗎？張旭嵐認為，對於戶數多的大樓社區，由於可以規劃的空間大，公設會蓋得比較完整，除了有常見的健身房，甚至有游泳池，視聽室，而且有夠多住戶共同分攤管理費；不過缺點就是也因為人多，出入複雜，尤其是開起住戶管委會，要統整意見，有時就比較麻煩，也可能會出現住戶對某項公設不感興趣，會產生該公設實用性不高、自己白白在為別人繳錢的感覺。 台灣房屋建成旗艦特許加盟店店東郭誌佑分析，台中七期就有不少知名建商，都會把保齡球場、社區餐廳、酒吧這類高級公設當作賣點，藉以提升在市場的價格，但相對的，消費者在享受較完善的生活機能時，也需付出更多的金錢購入該不動產，甚至也會產生較高的管理費，以用來維護保養這些讓住戶共同使用的設施。 相對的，低公設比的物件是讓買主把錢花在刀口上，也能讓其擁有較大的室內空間坪數，不過這也代表社區內的生活機能性就會較低，加上目前公設比低的物件通常屋齡較高，貸款成數有可能沒有新屋來得漂亮，「購買低公設的物件時，除了有房貸需求的人得多留意可貸成數外，還要更加審慎評估外在居住環境，才能彌補自身社區的不足」。（陳昱均／台中報導）很多人在看房時，看到社區的中庭花園面積大，直覺就認為該社區的公設比就一定很高，但其實不一定是這樣。陳恒芳攝中庭因沒有屋頂，所以只佔社區持分土地，而非建物權狀裡的共同使用部分，為公設裡的「大公」。大樓電梯間是屬於僅供社區某部分特定人使用並持分的「小公」。林琨凱攝規格較高的建案，裡頭的指標性公設之一就是游泳池。陳恒芳攝本新聞文字、照片、影片專供蘋果「升級壹會員」閱覽，版權所有，禁止任何媒體、社群網站、論壇，在紙本或網路部分引用、改寫、轉貼分享，違者必究。高公設比不好？先搞清楚大公小公subcat_公設
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新屋公設比43% 搞懂數字遊戲
大台北新屋公設比不斷攀升，《蘋果新聞網》訪查，內湖區有新成屋，基地僅百餘坪、戶數不到20戶，公設比高達43%，挑戰購屋族接受度；無獨有偶，6年前也有建商在東湖推出華廈，因基地僅48坪，加上需設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟高達53%，再扣掉陽台部分，幾乎是「買公設送房子」，私下了解，該案銷售並不順利。住展雜誌研發長何世昌表示，公設比計算方式，為公設面積/總面積（主建築物面積+陽台+雨遮）x100%，「通常基地越小、戶數越少，公設比就會拉高。」 他表示，低公設比不代表坪效高，還跟物件格局有關，也得留意建商是否在玩數字遊戲，「購屋族勿迷信表面數字，應深入了解有何公設設施，房屋實際可用坪數有多少，以免誤以為撿到便宜。」 天時地利不動產總經理張欣民表示，公設就社區住戶共同持有的設施，包括停車位、電梯、逃生梯、消防設備、水箱、機房等等。 張欣民表示，台灣公設比的演變，最早可回溯到1970年，當年多為公寓、透天厝的房型，公設只有樓梯，因此公設比平均在5%以下；到了1980年間，電梯華廈成主流，公設比成長10~15%；期後電梯大樓興起，住戶經濟水準提升，願意花錢在休閒公設上，彰顯社會地位，此時公設比介於15%~25%，是公設比暴增的黃金年代 後來到了2005年時，台北縣蘆洲大囍市社區發生火災，釀成多人死亡，促使《建築法》、《消防法》修改，政府規定8樓以上建築，須強制設置2座逃生梯，且逃生梯的寬度、樓高都另有規定，此外如排煙室、消防箱、通風管道間、避難空間等也都有明文條列規範，使得建物共同使用部分增加不少，公設比至少增加5%，突破30%大關，此後逐步攀升。 張欣民強調，大台北建案的公設比多在30%以上，如欲購買2房產品，坪數最好要有28坪較合適，如此扣掉公設，室內面積含陽台還有近20坪空間，才不會過於壅擠。（唐家儀／台北報導）目前大台北建案的公設比大多在30%以上，建商會規畫多元公設來創造購買力、吸引力。資料照片專家建議，民眾挑選時，要查看公設是否符合個人使用度，以免花錢買用不到的公設。資料照片舉凡停車位、電梯、逃生梯、消防設備、水箱、機房等等，屬社區住戶共同持有的設施，就叫公設。資料照片專家提醒，別被低公設比表面數字迷惑，數字低不代表坪效高，須注意扣掉公設後的室內實際坪數能否住的舒適。資料照片本新聞文字、照片、影片專供蘋果「升級壹會員」閱覽，版權所有，禁止任何媒體、社群網站、論壇，在紙本或網路部分引用、改寫、轉貼分享，違者必究。新屋公設比43% 搞懂數字遊戲subcat_公設
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