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成屋10年公設仍是建商的　不繳租金住戶沒得用

新北市新店知名別墅「青山鎮」，屋齡10年，由大陸工程所投資興建，開發總計76公頃（22.9萬坪），規劃景觀溪、青山湖、森林步道等多處休閒場所，公設是最大賣點，但其中一棟千坪公設會館，卻因跟建商租金設備問題喬不攏、閒置了近2年，讓住戶抱怨影響到生活，建商回應：「已經跟管委會談新租約，順利的話，很快能將會館再交由社區經營。」知名新店「青山鎮」造鎮案，共有853戶別墅住戶，地坪從40至200坪皆有，以別墅地坪價格計算，單價約40萬元上下，最貴一戶要7、8千萬元以上；一名年約30多歲的李先生，3年前就被當地環境及公設所吸引，還有著高達1350坪的休閒會館，決定買下該區二手別墅。李先生表示，這邊位在半山腰，生活機能不甚方便，原本這棟「休閒會館」可以提供游泳池、水療SPA、餐廳，甚至理髮店等機能，所以使用率一直都很高，但自己住了3年卻荒廢2年，嚴重影響生活。他也翻出當年建案廣告，認為建案廣告明明標榜有這項公設會館，建商卻因為成本考量，向社區收取每月9萬多元租金，再由800多名住戶共同分攤，每戶約繳千餘元，雖然金額不高，但他仍覺得不甚公平。據了解，該公設會館產權不屬於社區持分，僅是當年建商興建完，再轉交由管委會代為經營管理，所有權人還是建商。大陸建設售服部協理曾先生回應，當時銷售並無保證社區能無償使用，畢竟這麼大的會館會有成本管理考量，後來雙方又對租金有不同想法，所以才進入法院訴訟，「但2年前已取得勝訴，所以雙方也正在簽定新租約，一切都很順利」。曾先生補充說：「勝訴後，原本管委會傾向交還會館，但後來又決定承租，目前正在跟管委會確認進度，過程也很融洽，至於租金行情標準以法院為準，大約是以申報地價加上房屋現值乘以百分比計算，每月9萬多元。」至於其他個別住戶需求要再了解，但只要社區趕快凝聚共識，住戶很快就能使用會館設施。竹城廣告執行長顏子翔補充，早期少數造鎮別墅都有類似案例，因為只要列在銷售廣告中，購屋族直覺會認為這就是社區的公設空間之一，才會衍伸出爭議，但事實上只要產權沒有讓住戶持分，都可以說是「未爆彈」，很有可能幾年後再挪作他用，建議消費者碰到類似情形，可要求以白紙黑字寫在合約中，例如管理責任、是否無償使用、存續期間多長等等，甚至廣告DM是否有打出無償訴求，都可做為日後訴求。（王鈞生／綜合報導）「青山鎮」一棟千坪公設會館，卻因租金設備問題喬不攏、閒置了近2年，影響住戶生活。投訴人提供會館原本提供游泳池、水療SPA、餐廳，甚至理髮店等機能，所以社區使用率一直都很高，如今大門深鎖閒置。投訴人提供李先生找出當年銷售資料，建商有主打公設會館。投訴人提供2年前建商勝訴，但因社區想法左右，拖到現在仍在談租約。投訴人提供「青山鎮」環境愜意，也有不少名人居住在此。資料照片一指在APP內訂閱《蘋果新聞網》按此了解更多最熱獨家、最強內幕、最爆八卦訂閱《蘋果》4大新聞信　完全免費成屋10年公設仍是建商的　不繳租金住戶沒得用subcat_公設

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與中繼水箱為鄰　豪宅每坪少3~5千

內政部修訂《不動產說明書》內容，5月起售屋必須揭露中繼水箱及基地台等，違者最高開罰30萬，其中基地台有電磁波疑慮，中繼水箱則是噪音及震動問題，也影響房價。在高雄農16一棟豪宅建案，就出現置放水箱樓層成為銷售餘屋，單坪較其它樓層低3-5千。根據新版《不動產說明書》規定，不論房仲、代銷在銷售房屋或帶看時，若未揭露「中繼幫浦機械室、水箱或樓頂平台設置行動電話機台設施」位置，且限期改正而屆期不改正者，可處3萬元以上、30萬元以下罰鍰。住商不動產龍華國小加盟店店長莊宗穎指出，高雄豪宅中繼水箱通常放在14樓，因為和尾數4有關，房價會低一些，但差距不大，主要還是看中繼水箱的規劃。以高雄農16豪宅「帝品苑」為例，社區一層有4戶，在14樓置放中繼水箱就會拿掉一戶，若水箱和其它3戶沒有相臨的話，其實也聽不到噪音，價格上會比13、15樓略低，一坪少3-5千。此外，有些建商會將置放中繼水箱樓層改為整層公設使用；或在14樓置放水箱的空間旁規劃為樓中樓格局，讓樓下住戶可上樓，多出一層使用空間。屋比房屋總經理葉國華表示，中繼水箱置放樓層應視建築樓層而定。若總樓高22-23層，中繼水箱會放在14樓；總樓高28層，水箱會放在17-18樓；總樓高28層，中繼水箱就放在16樓。至於中繼水箱樓層是否影響房價，葉國華說，中繼水箱屬於公設，一般民眾購屋會希望它的隔壁戶、正上方、正下方樓層房價較便宜，這時建商就要說明，中繼水箱是怎麼設計的，不會影響到住戶品質。葉國華提到四種設計方案，以中繼水箱置放在14層為例，首先，水箱若將抽水馬達放在14樓，就需要從地下室抽水上來，馬達震動時會產生噪音，影響樓層寧靜，還會影響到13和15樓。第二，若馬達設在地下室，從地下室將水推上來，14樓就很安靜，因為馬達的震動是在地下室，不是在14樓，不會影響到樓層寧靜。第三，住在水箱正下方的住戶還會產生漏水疑慮。葉國華分析，若建商在水箱設計上製做不鏽鋼水槽再擺上去，就不會漏水，有助說服消費者。最後，汲水方式也有區別，若水管深入到距離水箱底部上方30公分，水管可直接注入，而不是噴灑式的進入水箱，就不會產生噪音，若是噴灑式的注水，在夜深人靜時噪音會特別明顯。葉國華建議，消費者在購買時應問清楚水箱的設計。建商若不夠用心，中繼水箱產生鄰近樓層的震動和噪音，房價就會有立即而明顯的影響，下殺9折都有可能。（地產中心／高雄報導）中繼水箱則是噪音及震動問題，也影響房價。資料照片專家建議，消費者在購買時應問清楚水箱的設計。資料照片豪宅住戶提到，社區在14樓置放中繼水箱就會拿掉一戶，若水箱和其它3戶沒有相臨，其實也聽不到噪音，價格比13、15樓略低。唐郡威攝一指在APP內訂閱《蘋果新聞網》按此了解更多《蘋果》全新四大主題新聞信　盯緊疫情及重要新聞　訂閱完全免費點我訂閲新聞信與中繼水箱為鄰　豪宅每坪少3~5千 subcat_公設

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都是繳給社區　管理費≠社區公共基金？

現代人偏愛居住有豐富公設、同時有物業代為管理的大樓，不過近年來大樓公設比例動輒30%起跳，為了維護這些公共設施，住戶在買房資金以外，每月都還得按時繳交數千甚至數萬元的社區管理費。通常這個時候，就會有人提出疑問，在住戶正式入住之前，建設公司通常會提撥一筆公共基金給社區使用，那為什麼住戶還必須另外繳納一筆管理費呢？所謂的「管理費」，是用在社區內的經常性支出，像是每月固定支出的物業管理費用、保全公司費用、水電費用、設備維護費用、辦公費用、保險費、垃圾清運費用等。而公共基金雖屬管理費的一部分，卻是用在一定年度的計劃性修繕，或因意外急需事由必須針對共用部分修繕者、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕、改良，或供墊付管理費之費用，設置公共基金的目的，主要是在避免臨時或有重大費用需支付時，卻無經費可以支應。根據《公寓大廈管理條例》，建設公司要針對建案工程造價，提撥一定比例之公共基金，再移交給管委會，管委會並設專戶儲存；也就是說，公共基金雖是管理費的一部份，卻不得與管理費存在一起，還要有專人管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。台中市公寓大廈管理服務職業工會秘書長廖鉑霆解釋，會這樣規劃，是因為《公寓大廈管理條例》實施前，有不少建設公司是「一案建設」，在所推動之建案出售完後，隨即宣佈歇停業，造成社區住戶針對建案缺失找不到負責的單位，因而衍生眾多居住上設施修繕上的爭議。此外，管理費與公共基金的使用決策也有所不同，坊間社區管委會被授一定金額權限使用管理費，如10萬、30萬等，超過部分才需經由區分所有權會議決議；但公共基金之使用，「那怕只是一塊錢，都必須經由區分所權會議通過才可以動用」。廖鉑霆指出：「公共基金之設置是一種未雨綢繆的觀念」，在社區發生突發性的重大修繕、或是有計劃性的修繕時，都會由公共基金來規劃支付，平時可如同管理費般依照每戶的坪數收取存入指定帳戶，等有需要的時候再來動支使用，以免在緊急需要時卻沒有經費可用，反而要大筆向區權人收取造成區權人的困擾。（陳昱均／台中報導）住在社區大樓的住戶，都需定期繳交管理費來維持社區正常運作，但其實管理費與公共基金是不一樣的兩回事。陳恒芳攝設置公共基金的目的，主要是在避免臨時或有重大費用需支付時，卻無經費可以支應。資料照公共基金雖是管理費的一部份，卻不得與管理費等其他項目使用同一戶頭存放。資料照本新聞文字、照片、影片專供蘋果「升級壹會員」閱覽，版權所有，禁止任何媒體、社群網站、論壇，在紙本或網路部分引用、改寫、轉貼分享，違者必究。都是繳給社區　管理費≠社區公共基金？subcat_公設

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