【爛尾樓重生】荒廢10年翻身 房價3倍漲
台灣在1995年時,因為房屋供給過多,當初建商瘋狂搶蓋的房子賣不掉,爆發建商倒閉潮,不巧後續又發生亞洲金融風暴、921大地震,讓不少原本準備推出販售的未完工結構體淪為「中輟屋」、「爛尾樓」,有意買房民眾通常都會避開;然而,在房價持續飛漲的現在,這些基期低的中輟屋經過建商、投資客低價入手翻修,甚至是管委會加強管理後,現在都徹底大翻身,不管是租金還是房價,漲幅都達50~70%。
位在台中市南區綠園道旁的「未來之翼」,該案原為鐳力建設推出的地上32層樓、地下4層樓超高住宅案「中華台北」,總戶數352戶,總銷金額達23億元,然而在興建完成之前,鐳力建設就發生財務危機,因此停擺10多年,網路上甚至繪聲繪影謠傳曾有遊民進到內部自我了結,不只是台中市有名的中輟屋,還傳出不少靈異故事。
不過,多年後親家建設就以4.3億元接手,並將該大樓易名為「未來之翼」重推推出,即便中間受到鐳力建設包商與原購戶提出假扣押程序阻撓,不過在2005年走完法律程序後,隔年就開始推出銷售,開價每坪僅6萬元左右,依然迅速售罄。
如今過了10多年,局勢整個大逆轉,根據「樂居網」彙整資訊,該社區近一年來的每坪成交價已達16.35萬元,價揚近3倍,台灣房屋建成旗艦特許加盟店店東郭誌佑指出,未來之翼當初整理好的雙套房售價大概200多萬,現在因有24小時飯店式管理與內部房間重新翻修整理,價格整個翻倍,現在雙套房開價已經要400多萬,單間租金也可達7000~7500元,反倒相當搶手。
雖然不少人都認為因為該社區戶數太多、出入難免比較複雜,不過一名不願具名的投資客表示,由於未來之翼旁邊就是中山醫學大學附設醫院中興院區,有不少復健病人因醫療需求就會選擇住在裡面,「若要投資收租非常適合,特別是一房房型,投報率相當高」。
同樣大翻身的令一棟台中知名中輟屋,還有位在南屯大墩四街上、現在已配有24小時警衛駐守的豪宅案「國美晴空」,該案當初也是由鐳力建設所推出的案子,原名「萬世如意」,且早在1991年房市高峰期就開始動工,即便建商當時宣稱該案創下每坪35萬元的天價,仍在預售階段就幾乎完銷,然而在結構體完成後,鐳力建設就宣告倒閉,後續甚至有包商因建商倒閉血本無歸,找黑道來圍事,從頗受矚目的豪宅案慘淪爛尾樓。
該案後續也仍是一波三折,雖然在2006年曾以5.6億元賣給遠雄集團,但由於黑道勢力介入太深、遠雄無力處理,才又在2007年時,以7.5億元交給永豐棧酒店處理,並更名為「永豐棧國美會」,不過神奇的是,該案卻從未對外銷售;後續其實也有不少建商出價想接手,也又再次更名為「百福大墩」,不過直到采揚建設接手整新,並以「國美晴空」案名重新出發對外銷售後,才徹底翻身。
相較周邊新案動輒開價5字頭以上、中古屋也要4字頭左右,「國美晴空」的77~83坪3~4房豪宅案,僅需2字頭的「甜甜價」,用低於中古屋的價格就能住到新房子,促使買氣激增,在未公開前銷售就已突破6成,加上由於坐擁五期生活圈、國美館,步行還可達捷運綠線G11站,短短2個月內就迅速銷售一空,根據「樂居網」數據統計,近一年每坪成交價為24.58萬元、在「591租屋網」上的4房租金更開出每月55000元的高價,去年也順勢推出137坪一層一戶的二期,總價2988萬起。
台灣房屋國美特許加盟店店長王芳進指出,由於價格在同區算是相當優惠,國美晴空一期的三房目前已經全數完銷,只剩下坪數較大、當前市場上推起來較吃力的二期4房房型,這種大坪數不只難攻自住客族群,就連投資客也不會考慮;至於身為中輟屋還能如此受歡迎的原因,他也解釋:「講現實一點,現在只要地段好、價錢夠便宜,年輕族群基本都不會管是不是中輟屋」,而且加上國美晴空在全新拉皮、重新整理之外,過去完全沒有人住過,也就是說住進去其實還是新屋,2字頭開價更是相當有競爭力,也吸引不少外地客來此購屋。
然而,即便價格在當今台中房市來說相當優惠,一名當地王姓民眾則坦承:「這棟閒置好幾年,又歷經921,適用當初安全係數較低的老舊工法蓋出來的房子,花2000多萬買一棟爛尾樓,我個人還是不會考慮。」(陳昱均/台中報導)
桃園市公辦都更第二案!桃園區東門段停車場公辦都更,由「立信工營造」投資11億元擔任實施者,將打造2棟地上14層大樓,其中1棟由市府分回做為社宅、親子館、托嬰中心等,另1棟則由實施者分回住宅銷售,預計2022年底前完工,該案整體開發價值達22.8億。 該案基地約1千坪,坐落於桃園區成功路2段、鎮江路、朝陽街1段所圍街廓,由立信工擔任實施者,甲山林機構所屬祝園實業(占全案權責比例30%)與上境實業(占比10%)擔任共同出資人,地主包括桃園市府與國產署,與其他9名私地主。 原址為東門停車場,有一小部分涉及私有土地,桃園市住宅發展處都市更新科長陳怡芳指出,私有地占比約12%,由於無地上物,加上原地主有債務糾紛,10餘名繼承人始終不願出面,經都更條例程序上,在律師見證下,將依照權利變換,分回應有權利。 該案將規劃為2棟地上14層、地下3層建物,總戶數220 戶,擴增車位汽車停車數211輛、機車停車數220輛,市府可分回一棟,可取得84戶社宅、托嬰中心、親子館;實施者可分回另一棟住宅。據事業計畫書,該案整體開發收入為22.8餘億,實施者約有1.2億損益。 桃園市長鄭文燦今(15)日視察該案表示,配合鐵路地下化及捷運綠線等計畫,加上站前商圈漸趨活絡,因此市府致力推動站前都市更新,優先選定桃園市東門停車場公辦都更案,作為北桃園公辦都更示範基地,也是桃園區都更第一案,感謝立信工,從簽約至開工僅花費21個月,實屬不易。 台灣房屋趨勢中心經理江怡慧分析,東門停車場都更後,將能帶動桃園火車站商圈發展,以及三民路舊市區的更新;雖屬舊市區,但生活機能完善,且近公園、運動中心、親子館等區域,生活機能優;依實登行情推估,該住宅推案可達3字頭水準。(楊明峰/桃園報導)桃園市東門停車場都更案,將打造2棟地上14層大樓。市府提供該案原為停車場,將打造2棟住宅產品。范厚珉攝該案將打造2棟住宅大樓,市府將分回一棟社宅與公益設施。翻攝市府網站該案更新後,將能翻轉舊市區。范厚珉攝該案原桃園市第二件公辦都更案,且為桃園區第一案。市府提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多桃市第二公辦都更案 東門停車場蛻變住宅大樓subcat_危老都更
北部近三年危老建案推案量年年創新高,市調業者統計,今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元;建案數量比去年大增約4成5,推案量則比去年全年成長67億元、增幅高達7成,業者分析,危老重建因開發變數低、容積獎勵項目明確,且又毋需經過都審,以及開發時程較短,而獲利可以快速入袋,堪稱房地產最強煉金術,已經成為業界最熱烈追逐的開發模式,未來推案數與案量有機會超越都更,成為主流。 根據住展雜誌統計,北台灣上半年危老建案總推案量達162億元,下半年還有不少指標案將陸續推出,如南京東路五段「大陸建設馥敦飯店危老案」、新店「合環建設永新街危老案」等,預計北台灣今年開賣的危老建案數量應可達30個,全年總案量超過300億元,案量將比去年暴增逾2倍以上,增幅驚人。北台灣上半年開賣的危老建案中,以台北市案量達132.5億元最多,其次為新北市28億元,新竹市僅約1.7億元,桃園等其他縣市則暫時掛零。由於台北市危老核定案數量持續飆高,未來推案量繼續擴增已是既定趨勢。住展雜誌研發長何世昌認為,危老建案最大的好處是可以不用經過都市計畫審查,只要100%所有權人同意、容積獎勵符合條件即可,舊制加上開發時程獎勵可以拿到1.5倍、新制加上開發規模獎勵,達到最大值也可拿到1.5倍,此外,推動危老建案的速度也較快,約1-2年可以改建。都更的推案程序較慢,整合時間需5-6年以上,既有最小基地規模限制,且要經過都市計畫審查,都更容積獎勵上限雖達1.5倍,但視情況增減,實際上大多只能拿1.3-1.4倍,各項條件都不如危老。 值得注意的是,危老推案火熱,買氣也同步發燒。統計資料顯示,今年已公開的危老建案平均銷售率高達55%,遠高於一般建案。上半年完銷的危老建案數共5個,包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」、三重「盛河八方」,完銷比率逾3成,亦高於一般建案平均值。何世昌分析,與一般建案相比,危老建案銷售成績亮眼原因有二,一是危老建案多位在都會鬧區等老城區,區段條件優良,基地周邊人口稠密,買房需求多,但新案供給量少,除了擁有在地豐沛自用買盤,還有堅實的投資置產需求,成為熱銷的保證。二是危老建案的地主分回戶比例較高,建商的可售戶數略少,通常只有數十戶,極少超過百戶,不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶,所以跑到完銷終點線的速度更快。 不過何世昌也提醒,危老建案因基地小,不像都更有最小基地規模限制,因此蓋出來的房子格局可能薄、高、瘦 就像紙片屋,造成民眾不滿意,也不利都市計畫發展。 據了解,北台灣去年危老推案量僅90億,但今年全年有望達到300億,十分可觀。對此,甲桂林廣告陳衍豪總經理表示,推動危老新建案讓城市活化,呈現都市建築新風貌,帶動區域發展,屬良性循環。此外,危老新案多數集中在台北市,因成功案例越來越多,也會讓原本進行中的個案加快速度,他舉例如中山區「合矩青山」,屬量體較大的危老指標案,銷售成績不錯,自今年4月公開,銷量已近7成。( 林佩萱/連線報導)危老建案最大的好處是不用經過都市計畫審查,只要100%所有權人同意、容積獎勵符合條件即可。資料照片北台灣危老推案統計。住展雜誌統計北台灣2020年危老建案。住展雜誌統計危老建案多位在都會鬧區等老城區,區段條件優良,基地周邊人口稠密,買房需求多。資料照片即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多【最強煉金術】北台危老案激增200% 越舊越夯subcat_危老都更
新北市新莊區「台信享樂事」都更案昨(6)日動土,將原有屋齡超過30年的5戶違建物,更新重建地上13層電梯大樓,總戶數約72戶,預計2022年完工,房仲評估,該案瞄準首購、首換族,主推2~3房產品,不過,生活機能稍顯不足,購屋民眾進場仍需評估自身需求。 該案基地約524坪,位於新莊區新樹路699巷旁,原為未合法登記的5戶建物,經「台信建設機構」擔任實施者,完成百分百整合,過程順利,將興建地上13層、地下4層,共72戶。 新北市都市更新處更新事業科長鄧涵瑛表示,該案2014年掛件,都市更新事業計畫2019年核定,採協議合建方式實施,更取得上限50%容積獎勵,以及15%容積移轉,預計2022年完工。 另該案規劃約137坪人行步道,並在基地北側留設73坪半戶外開放空間,連結新樹路687巷及新樹路699巷,也讓周邊居民享有舒適休憩與通行空間,周圍有新樹公園、溪崑國民中學、樹林秀泰影城等機能。 該案緊鄰該建商另一案「台信享世代」,屋比房屋總監陳傑鳴分析,「台信享世代」位於樹林及新莊的交界處,屬於新樹路生活商圈,針對首購及首換族群規劃的2~3房產品。目前實價成交行情低樓層約每坪26~28萬、中高樓層約每坪28~31萬,因單價不貴、坪數規劃符合市場需求,建案去化狀況不錯,熱門成交總價大約在1000~1200萬之間,而該都更案,機能與房價差異應不大。陳傑鳴說,該案位於巷弄內,周邊仍有些小型鐵皮工廠,附近有宮廟,區域小環境較差,生活機能尚較不足,購屋民眾進場前,仍要要須評估自身需求。(楊明峰/新北報導)該都會舉行動土。新北市府提供該案原為5戶違建物,將重建為72戶新大樓。新北市府提供該案將蓋成13樓高大樓,將加入綠建築設計理念。新北市府提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多新莊都更案開工 5樓違建化身13樓高大廈subcat_危老都更