【最強煉金術】北台危老案激增200% 越舊越夯
北部近三年危老建案推案量年年創新高,市調業者統計,今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元;建案數量比去年大增約4成5,推案量則比去年全年成長67億元、增幅高達7成,業者分析,危老重建因開發變數低、容積獎勵項目明確,且又毋需經過都審,以及開發時程較短,而獲利可以快速入袋,堪稱房地產最強煉金術,已經成為業界最熱烈追逐的開發模式,未來推案數與案量有機會超越都更,成為主流。
根據住展雜誌統計,北台灣上半年危老建案總推案量達162億元,下半年還有不少指標案將陸續推出,如南京東路五段「大陸建設馥敦飯店危老案」、新店「合環建設永新街危老案」等,預計北台灣今年開賣的危老建案數量應可達30個,全年總案量超過300億元,案量將比去年暴增逾2倍以上,增幅驚人。
北台灣上半年開賣的危老建案中,以台北市案量達132.5億元最多,其次為新北市28億元,新竹市僅約1.7億元,桃園等其他縣市則暫時掛零。由於台北市危老核定案數量持續飆高,未來推案量繼續擴增已是既定趨勢。
住展雜誌研發長何世昌認為,危老建案最大的好處是可以不用經過都市計畫審查,只要100%所有權人同意、容積獎勵符合條件即可,舊制加上開發時程獎勵可以拿到1.5倍、新制加上開發規模獎勵,達到最大值也可拿到1.5倍,此外,推動危老建案的速度也較快,約1-2年可以改建。都更的推案程序較慢,整合時間需5-6年以上,既有最小基地規模限制,且要經過都市計畫審查,都更容積獎勵上限雖達1.5倍,但視情況增減,實際上大多只能拿1.3-1.4倍,各項條件都不如危老。
值得注意的是,危老推案火熱,買氣也同步發燒。統計資料顯示,今年已公開的危老建案平均銷售率高達55%,遠高於一般建案。上半年完銷的危老建案數共5個,包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」、三重「盛河八方」,完銷比率逾3成,亦高於一般建案平均值。
何世昌分析,與一般建案相比,危老建案銷售成績亮眼原因有二,一是危老建案多位在都會鬧區等老城區,區段條件優良,基地周邊人口稠密,買房需求多,但新案供給量少,除了擁有在地豐沛自用買盤,還有堅實的投資置產需求,成為熱銷的保證。
二是危老建案的地主分回戶比例較高,建商的可售戶數略少,通常只有數十戶,極少超過百戶,不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶,所以跑到完銷終點線的速度更快。
不過何世昌也提醒,危老建案因基地小,不像都更有最小基地規模限制,因此蓋出來的房子格局可能薄、高、瘦 就像紙片屋,造成民眾不滿意,也不利都市計畫發展。
據了解,北台灣去年危老推案量僅90億,但今年全年有望達到300億,十分可觀。對此,甲桂林廣告陳衍豪總經理表示,推動危老新建案讓城市活化,呈現都市建築新風貌,帶動區域發展,屬良性循環。此外,危老新案多數集中在台北市,因成功案例越來越多,也會讓原本進行中的個案加快速度,他舉例如中山區「合矩青山」,屬量體較大的危老指標案,銷售成績不錯,自今年4月公開,銷量已近7成。( 林佩萱/連線報導)
桃園市公辦都更第二案!桃園區東門段停車場公辦都更,由「立信工營造」投資11億元擔任實施者,將打造2棟地上14層大樓,其中1棟由市府分回做為社宅、親子館、托嬰中心等,另1棟則由實施者分回住宅銷售,預計2022年底前完工,該案整體開發價值達22.8億。 該案基地約1千坪,坐落於桃園區成功路2段、鎮江路、朝陽街1段所圍街廓,由立信工擔任實施者,甲山林機構所屬祝園實業(占全案權責比例30%)與上境實業(占比10%)擔任共同出資人,地主包括桃園市府與國產署,與其他9名私地主。 原址為東門停車場,有一小部分涉及私有土地,桃園市住宅發展處都市更新科長陳怡芳指出,私有地占比約12%,由於無地上物,加上原地主有債務糾紛,10餘名繼承人始終不願出面,經都更條例程序上,在律師見證下,將依照權利變換,分回應有權利。 該案將規劃為2棟地上14層、地下3層建物,總戶數220 戶,擴增車位汽車停車數211輛、機車停車數220輛,市府可分回一棟,可取得84戶社宅、托嬰中心、親子館;實施者可分回另一棟住宅。據事業計畫書,該案整體開發收入為22.8餘億,實施者約有1.2億損益。 桃園市長鄭文燦今(15)日視察該案表示,配合鐵路地下化及捷運綠線等計畫,加上站前商圈漸趨活絡,因此市府致力推動站前都市更新,優先選定桃園市東門停車場公辦都更案,作為北桃園公辦都更示範基地,也是桃園區都更第一案,感謝立信工,從簽約至開工僅花費21個月,實屬不易。 台灣房屋趨勢中心經理江怡慧分析,東門停車場都更後,將能帶動桃園火車站商圈發展,以及三民路舊市區的更新;雖屬舊市區,但生活機能完善,且近公園、運動中心、親子館等區域,生活機能優;依實登行情推估,該住宅推案可達3字頭水準。(楊明峰/桃園報導)桃園市東門停車場都更案,將打造2棟地上14層大樓。市府提供該案原為停車場,將打造2棟住宅產品。范厚珉攝該案將打造2棟住宅大樓,市府將分回一棟社宅與公益設施。翻攝市府網站該案更新後,將能翻轉舊市區。范厚珉攝該案原桃園市第二件公辦都更案,且為桃園區第一案。市府提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多桃市第二公辦都更案 東門停車場蛻變住宅大樓subcat_危老都更
新北市新莊區「台信享樂事」都更案昨(6)日動土,將原有屋齡超過30年的5戶違建物,更新重建地上13層電梯大樓,總戶數約72戶,預計2022年完工,房仲評估,該案瞄準首購、首換族,主推2~3房產品,不過,生活機能稍顯不足,購屋民眾進場仍需評估自身需求。 該案基地約524坪,位於新莊區新樹路699巷旁,原為未合法登記的5戶建物,經「台信建設機構」擔任實施者,完成百分百整合,過程順利,將興建地上13層、地下4層,共72戶。 新北市都市更新處更新事業科長鄧涵瑛表示,該案2014年掛件,都市更新事業計畫2019年核定,採協議合建方式實施,更取得上限50%容積獎勵,以及15%容積移轉,預計2022年完工。 另該案規劃約137坪人行步道,並在基地北側留設73坪半戶外開放空間,連結新樹路687巷及新樹路699巷,也讓周邊居民享有舒適休憩與通行空間,周圍有新樹公園、溪崑國民中學、樹林秀泰影城等機能。 該案緊鄰該建商另一案「台信享世代」,屋比房屋總監陳傑鳴分析,「台信享世代」位於樹林及新莊的交界處,屬於新樹路生活商圈,針對首購及首換族群規劃的2~3房產品。目前實價成交行情低樓層約每坪26~28萬、中高樓層約每坪28~31萬,因單價不貴、坪數規劃符合市場需求,建案去化狀況不錯,熱門成交總價大約在1000~1200萬之間,而該都更案,機能與房價差異應不大。陳傑鳴說,該案位於巷弄內,周邊仍有些小型鐵皮工廠,附近有宮廟,區域小環境較差,生活機能尚較不足,購屋民眾進場前,仍要要須評估自身需求。(楊明峰/新北報導)該都會舉行動土。新北市府提供該案原為5戶違建物,將重建為72戶新大樓。新北市府提供該案將蓋成13樓高大樓,將加入綠建築設計理念。新北市府提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多新莊都更案開工 5樓違建化身13樓高大廈subcat_危老都更
大台北地區土地價格高昂,素地一位難求,都更遂成為熱門選項,市調業者調查發現,截至今年6月,大台北都更推案量不含危老重建約980億元,已是去年全年案量的8成,意味著今年建商更積極參與都更,推案力道也更強勁。專家指出,今年都更推案量大,其中北市行政區以士林最受建商青睞,新北市則以板橋案量最多,原因是兩地的推案地段極佳,再者房市景氣回穩,建商推案信心連帶增強,若從上半年大台北推案量來看,如果推案進度沒放緩,全年推案量有望突破1500億元,改寫歷史新高。《住展雜誌》統計大台北地區近7年都更推案量,調查顯示,推案量自2013年的215億元起連續5年走高,2018年攀上高峰,推案量約1291億元,隔年開始下滑,推案量剩1223億元,不過今年前6月案量已達980億元,相當去年全年案量的8成,後市備受期待,其中以台北的案量最多,總計約870億元,新北市的案量大約100億元。《住展雜誌》研發長何世昌指出,大台北地區都更推案量大,原因是去年有不少推案遞延至今年,若從上半年的推案量來看,如果推案進度沒放緩,全年推案量有望突破1500億元,改寫歷史新高。有關大台北地區的都更推案,他直言台北推案最為火熱,上半年案量已達870億元,若從行政區來看,北市都更推案量最多的前2名,依序為士林區的4個、中山區的3個,士林同時也是可售戶數最多的行政區,總計有360戶,至於新北市方面,都更推案最多的行政區為板橋的2個,不過整體推案量仍不如北市。何世昌提到,今年不僅都更推案量大,開價也明顯增加,更有多件都更案的平均開價創下該區段新高,例如詔安建設在北市中山區長安西路15號旁推出的22層大樓「中山松悅」,平均開價145萬元,創下長安西路最高價,至於愛山林建設在士林區承德路四段72號推出的24層大樓「圓山帝寶」,平均開價100萬元,同樣改寫承德路四段的新高價,其中士林和板橋區的案量增加最顯著,開價也有走高趨勢,原因與推案地段極佳有關,再者房市景氣回穩,連帶增強建商的推案信心。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,近年因為危老重建議題發酵,讓密集度高的老社區有新陳代謝的動力,其中不少以危老重建開啟權利整合之路,待達到一定面積後,轉為發展都更,另一方面,由於房價高掛,儘管經歷房市盤整但價格修正有限,新屋的價格門檻高,許多老屋所有人想換屋也面臨難度,加上素地有限,這些因素都推升都更整合的意願,其中北市就有多件都更案符合條件,建商因此積極推案。(余奕賢/台北報導)市調業者調查發現,截至今年6月,大台北都更推案量不含危老重建約980億元,已是去年全年案量的8成,意味著今年建商更積極參與都更,推案力道也更強勁。資料畫面大台北地區都更推案量大,原因是去年有不少推案遞延至今年。資料畫面檢視大台北地區的都更推案,台北市推案最為火熱,今年上半年案量已達870億元。資料畫面即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多老屋變黃金 大台北都更推案衝1500億元subcat_危老都更