【最強煉金術】北台危老案激增200％ 越舊越夯
北部近三年危老建案推案量年年創新高，市調業者統計，今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元；建案數量比去年大增約4成5，推案量則比去年全年成長67億元、增幅高達7成，業者分析，危老重建因開發變數低、容積獎勵項目明確，且又毋需經過都審，以及開發時程較短，而獲利可以快速入袋，堪稱房地產最強煉金術，已經成為業界最熱烈追逐的開發模式，未來推案數與案量有機會超越都更，成為主流。
根據住展雜誌統計，北台灣上半年危老建案總推案量達162億元，下半年還有不少指標案將陸續推出，如南京東路五段「大陸建設馥敦飯店危老案」、新店「合環建設永新街危老案」等，預計北台灣今年開賣的危老建案數量應可達30個，全年總案量超過300億元，案量將比去年暴增逾2倍以上，增幅驚人。
北台灣上半年開賣的危老建案中，以台北市案量達132.5億元最多，其次為新北市28億元，新竹市僅約1.7億元，桃園等其他縣市則暫時掛零。由於台北市危老核定案數量持續飆高，未來推案量繼續擴增已是既定趨勢。
住展雜誌研發長何世昌認為，危老建案最大的好處是可以不用經過都市計畫審查，只要100%所有權人同意、容積獎勵符合條件即可，舊制加上開發時程獎勵可以拿到1.5倍、新制加上開發規模獎勵，達到最大值也可拿到1.5倍，此外，推動危老建案的速度也較快，約1-2年可以改建。都更的推案程序較慢，整合時間需5-6年以上，既有最小基地規模限制，且要經過都市計畫審查，都更容積獎勵上限雖達1.5倍，但視情況增減，實際上大多只能拿1.3-1.4倍，各項條件都不如危老。
值得注意的是，危老推案火熱，買氣也同步發燒。統計資料顯示，今年已公開的危老建案平均銷售率高達55％，遠高於一般建案。上半年完銷的危老建案數共5個，包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」、三重「盛河八方」，完銷比率逾3成，亦高於一般建案平均值。
何世昌分析，與一般建案相比，危老建案銷售成績亮眼原因有二，一是危老建案多位在都會鬧區等老城區，區段條件優良，基地周邊人口稠密，買房需求多，但新案供給量少，除了擁有在地豐沛自用買盤，還有堅實的投資置產需求，成為熱銷的保證。
二是危老建案的地主分回戶比例較高，建商的可售戶數略少，通常只有數十戶，極少超過百戶，不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶，所以跑到完銷終點線的速度更快。
不過何世昌也提醒，危老建案因基地小，不像都更有最小基地規模限制，因此蓋出來的房子格局可能薄、高、瘦 就像紙片屋，造成民眾不滿意，也不利都市計畫發展。
據了解，北台灣去年危老推案量僅90億，但今年全年有望達到300億，十分可觀。對此，甲桂林廣告陳衍豪總經理表示，推動危老新建案讓城市活化，呈現都市建築新風貌，帶動區域發展，屬良性循環。此外，危老新案多數集中在台北市，因成功案例越來越多，也會讓原本進行中的個案加快速度，他舉例如中山區「合矩青山」，屬量體較大的危老指標案，銷售成績不錯，自今年4月公開，銷量已近7成。（ 林佩萱／連線報導）
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桃市第二公辦都更案 東門停車場蛻變住宅大樓
桃園市公辦都更第二案！桃園區東門段停車場公辦都更，由「立信工營造」投資11億元擔任實施者，將打造2棟地上14層大樓，其中1棟由市府分回做為社宅、親子館、托嬰中心等，另1棟則由實施者分回住宅銷售，預計2022年底前完工，該案整體開發價值達22.8億。 該案基地約1千坪，坐落於桃園區成功路2段、鎮江路、朝陽街1段所圍街廓，由立信工擔任實施者，甲山林機構所屬祝園實業(占全案權責比例30%)與上境實業(占比10%)擔任共同出資人，地主包括桃園市府與國產署，與其他9名私地主。 原址為東門停車場，有一小部分涉及私有土地，桃園市住宅發展處都市更新科長陳怡芳指出，私有地占比約12％，由於無地上物，加上原地主有債務糾紛，10餘名繼承人始終不願出面，經都更條例程序上，在律師見證下，將依照權利變換，分回應有權利。 該案將規劃為2棟地上14層、地下3層建物，總戶數220 戶，擴增車位汽車停車數211輛、機車停車數220輛，市府可分回一棟，可取得84戶社宅、托嬰中心、親子館；實施者可分回另一棟住宅。據事業計畫書，該案整體開發收入為22.8餘億，實施者約有1.2億損益。 桃園市長鄭文燦今（15）日視察該案表示，配合鐵路地下化及捷運綠線等計畫，加上站前商圈漸趨活絡，因此市府致力推動站前都市更新，優先選定桃園市東門停車場公辦都更案，作為北桃園公辦都更示範基地，也是桃園區都更第一案，感謝立信工，從簽約至開工僅花費21個月，實屬不易。 台灣房屋趨勢中心經理江怡慧分析，東門停車場都更後，將能帶動桃園火車站商圈發展，以及三民路舊市區的更新；雖屬舊市區，但生活機能完善，且近公園、運動中心、親子館等區域，生活機能優；依實登行情推估，該住宅推案可達3字頭水準。（楊明峰／桃園報導）桃園市東門停車場都更案，將打造2棟地上14層大樓。市府提供該案原為停車場，將打造2棟住宅產品。范厚珉攝該案將打造2棟住宅大樓，市府將分回一棟社宅與公益設施。翻攝市府網站該案更新後，將能翻轉舊市區。范厚珉攝該案原桃園市第二件公辦都更案，且為桃園區第一案。市府提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多桃市第二公辦都更案 東門停車場蛻變住宅大樓subcat_危老都更
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新莊都更案開工 5樓違建化身13樓高大廈
新北市新莊區「台信享樂事」都更案昨（6）日動土，將原有屋齡超過30年的5戶違建物，更新重建地上13層電梯大樓，總戶數約72戶，預計2022年完工，房仲評估，該案瞄準首購、首換族，主推2~3房產品，不過，生活機能稍顯不足，購屋民眾進場仍需評估自身需求。 該案基地約524坪，位於新莊區新樹路699巷旁，原為未合法登記的5戶建物，經「台信建設機構」擔任實施者，完成百分百整合，過程順利，將興建地上13層、地下4層，共72戶。 新北市都市更新處更新事業科長鄧涵瑛表示，該案2014年掛件，都市更新事業計畫2019年核定，採協議合建方式實施，更取得上限50%容積獎勵，以及15%容積移轉，預計2022年完工。 另該案規劃約137坪人行步道，並在基地北側留設73坪半戶外開放空間，連結新樹路687巷及新樹路699巷，也讓周邊居民享有舒適休憩與通行空間，周圍有新樹公園、溪崑國民中學、樹林秀泰影城等機能。 該案緊鄰該建商另一案「台信享世代」，屋比房屋總監陳傑鳴分析，「台信享世代」位於樹林及新莊的交界處，屬於新樹路生活商圈，針對首購及首換族群規劃的2~3房產品。目前實價成交行情低樓層約每坪26~28萬、中高樓層約每坪28~31萬，因單價不貴、坪數規劃符合市場需求，建案去化狀況不錯，熱門成交總價大約在1000~1200萬之間，而該都更案，機能與房價差異應不大。陳傑鳴說，該案位於巷弄內，周邊仍有些小型鐵皮工廠，附近有宮廟，區域小環境較差，生活機能尚較不足，購屋民眾進場前，仍要要須評估自身需求。（楊明峰／新北報導）該都會舉行動土。新北市府提供該案原為5戶違建物，將重建為72戶新大樓。新北市府提供該案將蓋成13樓高大樓，將加入綠建築設計理念。新北市府提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多新莊都更案開工 5樓違建化身13樓高大廈subcat_危老都更
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老屋變黃金 大台北都更推案衝1500億元
大台北地區土地價格高昂，素地一位難求，都更遂成為熱門選項，市調業者調查發現，截至今年6月，大台北都更推案量不含危老重建約980億元，已是去年全年案量的8成，意味著今年建商更積極參與都更，推案力道也更強勁。專家指出，今年都更推案量大，其中北市行政區以士林最受建商青睞，新北市則以板橋案量最多，原因是兩地的推案地段極佳，再者房市景氣回穩，建商推案信心連帶增強，若從上半年大台北推案量來看，如果推案進度沒放緩，全年推案量有望突破1500億元，改寫歷史新高。《住展雜誌》統計大台北地區近7年都更推案量，調查顯示，推案量自2013年的215億元起連續5年走高，2018年攀上高峰，推案量約1291億元，隔年開始下滑，推案量剩1223億元，不過今年前6月案量已達980億元，相當去年全年案量的8成，後市備受期待，其中以台北的案量最多，總計約870億元，新北市的案量大約100億元。《住展雜誌》研發長何世昌指出，大台北地區都更推案量大，原因是去年有不少推案遞延至今年，若從上半年的推案量來看，如果推案進度沒放緩，全年推案量有望突破1500億元，改寫歷史新高。有關大台北地區的都更推案，他直言台北推案最為火熱，上半年案量已達870億元，若從行政區來看，北市都更推案量最多的前2名，依序為士林區的4個、中山區的3個，士林同時也是可售戶數最多的行政區，總計有360戶，至於新北市方面，都更推案最多的行政區為板橋的2個，不過整體推案量仍不如北市。何世昌提到，今年不僅都更推案量大，開價也明顯增加，更有多件都更案的平均開價創下該區段新高，例如詔安建設在北市中山區長安西路15號旁推出的22層大樓「中山松悅」，平均開價145萬元，創下長安西路最高價，至於愛山林建設在士林區承德路四段72號推出的24層大樓「圓山帝寶」，平均開價100萬元，同樣改寫承德路四段的新高價，其中士林和板橋區的案量增加最顯著，開價也有走高趨勢，原因與推案地段極佳有關，再者房市景氣回穩，連帶增強建商的推案信心。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，近年因為危老重建議題發酵，讓密集度高的老社區有新陳代謝的動力，其中不少以危老重建開啟權利整合之路，待達到一定面積後，轉為發展都更，另一方面，由於房價高掛，儘管經歷房市盤整但價格修正有限，新屋的價格門檻高，許多老屋所有人想換屋也面臨難度，加上素地有限，這些因素都推升都更整合的意願，其中北市就有多件都更案符合條件，建商因此積極推案。（余奕賢／台北報導）市調業者調查發現，截至今年6月，大台北都更推案量不含危老重建約980億元，已是去年全年案量的8成，意味著今年建商更積極參與都更，推案力道也更強勁。資料畫面大台北地區都更推案量大，原因是去年有不少推案遞延至今年。資料畫面檢視大台北地區的都更推案，台北市推案最為火熱，今年上半年案量已達870億元。資料畫面即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多老屋變黃金 大台北都更推案衝1500億元subcat_危老都更
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