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【募資蓋房2】自地自建免剝削 三高族群願買單
台南募資買房團隊「CD HOUSE」，2017年至今3年時間，成功募資蓋了3個別墅型社區，記者實地訪問也發現，能夠接受這樣的形式，不乏都是高學歷、高收入及高知識族群，一名已購客張博士說：「房子真的太難找，募資買地買房可以滿足自地自建，又能完全客製化，還能壓低至少1成房價，覺得實在划算。」住在台南東區的張博士，從事自動化產業，去年結婚成家，決定要跟妻子一起搬出來居住，原本購屋預算設定1000萬元上下，鎖定東區、仁德一帶找房，因為鄰近交流道、老家及工作地點，未料找了1年多時間，房價卻是愈來愈貴，難以下手。張博士笑說：「但那時候因為預算千萬元有點尷尬，附近新別墅都要1300萬元左右、3房大樓大概700萬元，還很不喜歡建商規劃的格局，真正完全滿意的卻是不夠錢買，哈哈。」正好一次上網看到募資買房這樣的概念，聽了幾次說明會後覺得還不錯，又符合預算，感覺更適合自己。思路清晰、邏輯性強的張博士指出，那時候只有一個最大問題是，「如果營造廠跑了怎麼辦？」不過後來想想對方建築師知名度很高，且找來的營造廠名氣也OK，對方也承諾萬一發生，會進行收尾及找其他營造廠來承接，最後才決定跟團。張博士夫婦於是參加了募資首團5戶之1的「沐德」，買下地坪38坪雙車位別墅，房地總價千萬元，預計下半年就能入住，張博士說：「南部人還是喜歡住透天，有自己的土地，又可以給下一代，感覺比較踏實。」張太太則說：「因為每戶都客製化，工期有拉比較長，像自己最喜歡衛浴大開窗，在這內裝格局建材都可討論改變，每個月來看一下很有成就感，期待未來新生活。」參與跟團後，張博士認為，假設你自地自建，首先挑土地就是一個問題，發包跟買建材，如果沒有一定的專業，也很難精準的評估或買到便宜，全部都要自己來，還不一定蓋得成。「其實這跟修車子一樣，你可以花3小時換零件，可能還弄不好，還是要選擇花3分鐘給專業的人來處理。」張博士嘆說，全台房價都很貴，房子應該給人住的而不是炒作資本財，如果這樣的募資模式能夠在全台遍地開花，壓低市場成本，自己很多外縣市的朋友都希望能比照仿效，希望未來成為趨勢，提供真的想買房的人，另一個選擇。（王鈞生／台南報導）住在台南東區的張博士(左)，從事自動化產業，去年結婚成家，決定要跟妻子一起搬出來居住。王鈞生攝張博士認為，自地自建首先挑土地就是一個問題，發包跟買建材，如果沒有一定的專業，也很難精準的評估或買到便宜，全部都要自己來，還不一定蓋得成，希望募資模式可以拓展各地，造福更多買屋族。王鈞生攝募資買房滿足自地自建需求，亦可完全客製化，房價還低於市價。王鈞生攝即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多【募資蓋房2】自地自建免剝削 三高族群願買單
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【募資蓋房3】不經手資金產權 建築顧問拒當建商
台南一群建築師靠著「募資」計畫，闖出市場藍海，關鍵就在於退回單純「建築顧問」角色，不經手資金、產權、也無傳統建商的合作行為；但是在過去市場常見的募資買房模式，都是以投資當地主或建商股東居多，衍生出的糾紛也不少。台南募資行動「CD HOUSE」計劃，發起人林澤森、陳翠柳夫婦坦言，出發點是為買不起房子的族群蓋集合式住宅，但後來發現，住戶們因是共同持分，向銀行貸款買土地時，就會受阻，才轉向以透天宅的方式試水溫，兩人坦言，以蓋住宅獲利模式而言，建商利潤抓三成，但他們只要一成，之間的差價反愧給購屋者，自然能降低房價。《住展》雜誌研發長何世昌認為，這樣的形式比較常見小型營造以客製化模式、收取固定費用，這在中南部的比較常聽到，但是對於傳統建商來說，量體太小、募資太長太繁瑣，可能不符合經濟效益成本，過去比較常見的則是投資當地主或建商股東，案例雖不多，但爭議也不少。過去建商常見的是找人來投資一起當地主，據了解，例如6年前台北市允豪建設規劃的「豪山海悅」房地產投資計劃，就是如此操作，在建案興建前，先將未來預定和地主合建的土地和房屋以類似「紅單」的方式買賣，對外宣稱興建可獲12％的股東分紅，接下來建案以市價出售時，可出售再次獲利，最後因地主收回土地，該案告吹、退款給投資者。何世昌指出，假設是遇到不負責任的建商，投資者恐求償無門，風險極高又麻煩。何世昌提醒，不管是「募資蓋房」、「合資蓋房」，通常會買到比市價便宜或是有一定獲利，但前提是要建立在一切順利沒有糾紛，一旦有糾紛，「主揪」是否願意負責到底，人性是否禁不起考驗，畢竟不像買賣一般成屋，如果有問題可向建設公司求償，對象相對明顯。國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩則提醒，不管是募資或集資，檯面下的運作很多都是投資客看不到的，例如土地佣金或營造回扣等，這些都會是投資者的盲點，所以還是得回歸「風險」耐受程度，是否可以接受，否則建議仍以正規不動產買賣較佳。（王鈞生／台中報導）過去市場偶爾可見投資合建計畫，建商因資金為由先向購屋族募資買土地，衍生的糾紛較多。示意畫面專家提醒，不管是「募資蓋房」、「合資蓋房」，通常會買到比市價便宜或是有一定獲利，但前提是要建立在一切順利沒有糾紛。示意畫面即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多【募資蓋房3】不經手資金產權 建築顧問拒當建商
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【募資蓋房1】建築師戰高房價 全台首例「合作宅」省300萬元
台灣高房價被視為「十大民怨之首」，但為圓成家夢，也只能硬著頭皮當房奴，不過在台南卻有一對中年夫妻，打破房地產常規，透過「募資」概念蓋房子，從集資、選地到銷售，不假他人之手，不僅壓低成本，還能客制化，3年來舉辦超過百場說明會，完成3例募資計畫、共12戶別墅，首案位於仁德區透天別墅在近期完工，售價僅千萬元，對比同條件周邊新別墅逾1300萬元的價格，成為破解高房價的方式之一。在台灣「嘖嘖」是第一個群眾協力集資平台；而在房地產界台南知名建築師林澤森、陳翠柳夫婦，發起募資行動「CD HOUSE」，只是這次挑戰不是一般商品，而是生活必需品中最昂貴的房地產，他們以國外「合作宅」為居住理念，發展出由眾人集資合作，共同買下一塊土地、集資興建，要以平實的價格，換回民眾居住權益。「年輕時台灣房價不這麼貴，只要努力買房不難，但是現在房價愈來愈貴，一般人薪水完全跟不上。」陳翠柳嘆，前年正好自己退休，佇思著與其去當志工，不如就運用現有手邊建築資源，提供居住解決方案，幫助想買房的年輕人。一間房子動輒上千萬元，想要「募資蓋房」，首先要克服信任感，面對面或許是最好的方式。2017年陳翠柳開始嘗試舉辦說明會，迄今共舉辦超過125場，場場都可來20人左右，因實驗性強、時間精神成本高，連向外租場地費用都要省下來，每場都在自家建築師務所開講。陳翠柳笑說，因為推案量很小，幾乎沒有業者做過，很多人剛開始會以為我們是詐騙集團，其實原本第一年打算放棄，「因為好的土地一下就被搶走，根本沒時間等你募資找人，但有很多人都認同這樣的做法，報名後一直等著我們找土地，第2年(2018)，一下就成功募資到兩團」。所謂的「募資買房」，陳翠柳解釋：「首先我們手中會有很多塊土地及基本建築藍圖，同時間，一邊會向地主詢問價格、一邊向粉絲或網友來揪團，湊滿就組團向地主進行分割簽約過戶，等於住戶直接買到土地，團隊不經手任何產權及資金。」《蘋果新聞網》記者參加其中一場募資說明會，一踏入會場，眼前是20位購屋族擦肩而坐，大多都是年紀介於30~40歲之間的小家庭夫妻，不乏20多歲的年輕人，仔細聽著如何自力造屋、募資買地，據了解，尤其以台積電背景的工程師族群佔比相當高。一名台積電上班的不到30歲林姓小夫妻透露說：「南部人還是喜歡傳統透天，但是現在新的透天別墅都要1300~1500萬元，貴得很誇張，所以上網看到這樣的模式覺得有趣，趕緊來聽聽看，這樣模式比市場別墅要便宜大概1至2成有。」募資買房最大的吸引力是「房價低於行情」，以該團隊目前成功募資的3案。以首案仁德區「沐境」為例，戶戶地坪38至43坪，主力面寬10米雙車庫，單一戶房地價僅千萬元出頭，實價登錄揭露，對比同條件周邊新別墅1300萬元以上，著實便宜不少。陳翠柳坦言：「每個案子情況差距太大，但基本上都會低於市價；過去還曾發生地主成交價『放軟』，每戶還比原先估計的價格再便宜數十萬元，也是都有發生過。」「土地價格、建物成本，加上12%的利潤費用，攤開就等於可買到的房價。」陳翠柳自信指出，募資蓋房就是絕對公開透明，利潤多少、營造成本、建材價格等，這些市場不會秀出來的價格，我們這邊全都有。進一步來說，只要省去傳統建商的管銷、人事、資金利息、餘屋壓力等費用，一來一往間就可差到1~2成的房價成本。「募資」買房優點在於省去糾紛及降低成本，左鄰右舍都可以知道是誰買的，也幫助購屋族完成自地自建夢想、每一戶需求完全客製化。 陳翠柳笑說：「我們成團後還會再帶著屋主去看營造廠過去業績，也會透過電腦模型來呈現施工過程、成本精確統計，避免會有追加預算或是施工落差等情況，施工期間一周至少三次的監造。」國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，這樣的形式早期常見於農村聚落，例如一甲子農舍，揪團3~5人共同集村，因為房地價基期差異，所以在郊區可行度較高，較精華的市中心因為地價較高，建築立體化才會划算，難度就相對高。陳翠柳坦言，過去也曾想過朝向大樓，但光是土地持分貸款就卡關，加上量體愈大、揪團人數愈多、時間拉愈長，這些都得要在慢慢克服。賴碧瑩另外提醒，募資買房概念可行，但仍會碰到一般預售買賣房屋的常見問題，如施工品質、工期長短及房價成本是否真的相對親民，這些都是必須要先做的功課，另外中間最大的風險是營造廠跑掉，責任歸屬，又應該由誰來收尾，會是一個盲點。另外要留意的是，因自然人的土建融資成數不如建商，一開始大約就要3.5成的自備款，且利率要2%以上，參與募資的住戶張先生說：「大多是以舊屋貸款再進行購屋，會比較划算。」（王鈞生／台南報導）而在房地產界台南知名建築師林澤森、陳翠柳夫婦，以募資方式成立「CD HOUSE」，周周舉辦說明會，吸引許多買屋民眾。王鈞生攝全台房價節節高升，民眾買房愈趨困難，「CD HOUSE」靠著低於同區房價的誘因，打出市場。資料照片建商因有管銷及經營成本，蓋屋利潤大約介於20~40%之間，視地區而定。資料照片他們以國外「合作宅」為居住理念，發展出由眾人集資合作，共同買下一塊土地、集資興建，以平實的價格，換回民眾居住權益。資料照片以首案仁德區「沐境」為例，戶戶地坪38至43坪，主力面寬10米雙車庫，單一戶房地價僅千萬元出頭，實價登錄揭露，對比同條件周邊新別墅1300萬元以上，著實便宜不少。王鈞生攝募資興建首案「沐境」外觀。業者提供即起免費看《蘋果新聞網》 歡迎分享在APP內訂閱 看新聞無廣告 按此了解更多【募資蓋房1】建築師戰高房價 全台首例「合作宅」省300萬元
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