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高雄透天交易3熱區 中古透天千萬出頭
自2021上半年至今，高雄透天交易前三名為仁武、楠梓、鳳山。資料照高雄近年房價上揚，買透天也愈趨困難。根據《高雄實價網》統計，自2021上半年至今，高雄透天交易前三名為仁武、楠梓、鳳山。在地房仲表示，鳳山文山特區透天要2500萬以上、華鳳特區中古透天1800萬以上；仁武八卦寮中古透天總價1200萬起跳、新電梯車墅動輒2500萬起跳；楠梓以鄰近未來台積電廠的莒光商圈中古透天詢問度高，屋齡30幾年、總價800萬就可以入手，另外高雄大學特區中古透天入手價也要1500萬。目前仁武、楠梓的買方多半擔心未來台積電進駐，房價還會再漲，因此買方當下的需求較強，但追價情況已不如之前瘋狂。高雄近年房價上揚，買透天也愈趨困難。資料照根據《高雄實價網》統計，自2021上半年至今，高雄透天交易前三名為仁武區共1190件、楠梓1063件、鳳山965件。住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，鳳山老舊社區多，因此透天聚落也較多，當地熱門透天交易區如五甲，屋齡15年的中古透天約1千萬以上，巷弄內的舊透天屋齡30幾年，雖然停車較不方便，但仍可找到總價600~800萬的透天。當地高級住宅區如文山特區的透天面寬7.5米以上，地坪32~35坪，屋齡13~15年總價也要2500萬~3000萬；華鳳特區屋齡較新的透天地坪約32~40坪，總價1800萬以上、電梯車墅總價要2500萬以上。至於北高雄的仁武，住商不動產仁武文學店店東陳偉尚表示，當地透天熱門交易區如八卦寮一帶，新電梯車墅總價2500~3000萬、無電梯車墅也要2000萬起跳；中古透天屋齡10~15年，總價1800萬上下，新舊透天差價不大，約5~6百萬。不過他也提到，有能力在當地買透天多是40歲左右的換屋族，而年輕族群購屋總價多在1千萬初頭，但隨著中古屋房價上揚，買方需求強勁，現在較少看到總價1千萬以下的中古透天，市場較盛行買屋齡舊的透天重新整理，總價約1200萬~1500萬。至於楠梓，台慶不動產楠梓後昌德民加盟店經理張志忠指出，楠梓建物以透天居多，當地熱門交易區如莒光商圈發展成熟，鄰近未來的台積電廠，因此詢問度向來很高，但屋齡普遍30年以上，地坪20~25坪，總價約800萬~1000萬；另外高雄大學特區也是熱門車庫別墅區，屋齡約15年的車墅，早期500萬~1千萬就有，現在入門價也要1500萬上下。（林佩萱／高雄報導）高雄透天交易3熱區 中古透天千萬出頭
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買屋血汗錢誰賺走 建商利潤「跟你想的暴利不一樣」
房市高漲，本應是荷包賺飽飽的建商，卻頻頻出現抱怨聲浪，因為各項成本堆疊讓房價無法趨緩，還讓建商成了背負房價推手罵名，只能對外喊冤「利潤根本沒增加」，《蘋果新聞網》以2022年的房市狀況，試算「土地成本」、「單位造價」；外部成本包括「管銷」、「房地合一稅」、「建商利潤」，一一拆解就可知道建商並不好賺，帶您拆解買屋血汗錢流落去哪了。土建成本高漲，全台主要城市新屋房價一年單價至少攀升5~10萬元。王鈞生攝最近，台中北屯單元12「精晨雙城」廣告戶出現3998萬元起跳價碼，建商吸客打「廣告戶」，果然引起市場奏效。建商表示，因為市區4000萬元以上別墅幾乎做不起來，主要是透過每個戶型的價差互補空間，才有機會打出廣告戶效果，銷售反應超熱烈。《蘋果》記者詢問多家建商後，發現這幾年大環境成本上漲後，房價組成起了不小變化。以中台灣蛋黃區來說，假設一坪低密度土地價格60萬元，按設定土地建蔽率50%、容積率120%，要蓋一棟地坪40的透天，土地成本就等於2400萬元，難怪亞昕集團董事長姚連地說：「不動產最大獲利是由地主賺走，麵粉漲、麵包不可能不漲。」地價之外，還得面臨營建業成本攀升，依照2020年《台灣地區住宅類建築造價參考表》地上4層樓每坪6~7萬元；14層樓以上高樓，每坪約8~12萬元，但這兩年造價上漲速度過快，上述造價遠遠落後市場行情，至少還要再加上20、30%才蓋得出來。若以上述同樣地坪40、容積率120%舉例換算，大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，40坪土地可以蓋到48坪，再加上陽台、電梯空間、機械室等，公設係數1.5~1.6，換算約總面積75坪，建蔽率50%來計算約莫可以蓋3.5層樓。因此以台中市區豪墅現況營建成本低抓16萬元來計算，75坪就是1200萬元。除了直接成本以外，建商不論是請代銷業者或是自行出售，都還有「管銷成本」支出，且是以成本15％計算，依上述試算土地加營造成本為3600萬元，15%等於540萬元，房屋總售價來到4140萬元，而順利銷售出去，也須負擔房地合一稅，業界普遍回推為售價的4~5%，以4%來計算，又多了165.5萬元。以上成本相加，這棟房看的見成本已經來到4305.6萬元，但這還未加入建設公司的利潤，若建商利潤抓10％，獲利為430萬元，這間房的最終總價就來到4735萬元。王至亮表示，一間房就能獲利400多萬元，看起來還不錯，但建商還要負擔營業所得稅、股東盈利、營業稅等其他稅負，此外，「建商稅後利潤大概10~15%，還得分3到5年回收，建築業只是一個加工業，年獲利率約3%，且還有長年售服成本，實際上獲利更低」。上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔則指出，「殺頭的生意沒人要做」，建案因為總銷金額高，因此一定有賺錢建商才會拼命蓋，但現實面來說，建商要運作、企業要生存，因此沒有悲觀的權利，只能從地段選擇、土地開發、客戶圈粉等方式降低經營風險。王至亮補充說：從近期原物料價格波動大來觀察，營建成本只會往上加，這也就帶動最終售價往上拉抬」，加上目前政府打房限制金流，「以前能一次開槓桿買兩塊土地操作，現在限貸後縮減經營規模，不少小建商甚至乾脆賣地不玩了，所以不能只看到營建獲利豐厚，開發商需承擔的成本風險更高。」（王鈞生／台中報導）各項成本高漲下，拆算公式可發現建商獲利並沒有等比增加。資料照片買屋血汗錢誰賺走 建商利潤「跟你想的暴利不一樣」
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頂溪站生活圈有支撐 地標大樓賣房賺645萬元
新北市永和部分高價宅搶搭熱潮，出現賣房獲利情勢，例如捷運頂溪站生活圈的指標建案「吉美一品花園」，去年4月至今出現多筆交易，共通點都是獲利逾百萬元，呈現賣房即賺錢的特殊現象。翻攝Google map國內房市持續增溫，新北市永和部分高價宅搶搭熱潮，出現賣房獲利情勢，例如捷運頂溪站生活圈的指標建案「吉美一品花園」，根據實價揭露，去年4月至今出現多筆交易，包括7、9、13、14、15樓戶，共通點都是獲利逾百萬元，呈現賣房即賺錢的特殊現象；專家指出，竹林路的房價跟著大盤走，新舊屋各自年漲大約1成，不過市場以中古屋居多，新案偏少具有稀缺性，促使社區跟漲擠兌補漲空間，轉手獲利並不意外。「吉美一品花園」基地位於永和區竹林路，屋齡6年、整棟29層，格局規劃66~84坪，屬於頂溪站生活圈的地標性大樓，根據實價揭露，目前每坪成交均價大約75萬元，換算相較5年前價漲10~13%，光是去年4月至今就有7、9、13、14、15樓戶出現交易，各自賣房大賺174~645萬元，共通點都是坪數70~90坪，其中以77.82坪的9樓戶於去年5月以5400萬元交易賺最多。群義房屋永和頂溪加盟店的業務許先生表示，竹林路屬於永和頂溪站的生活圈，能夠快速銜接通環狀線，由於地段條件良好，房價跟漲大盤自從2019年起逐步攀升，當地多為屋齡25年以上的中古屋，目前每坪均價大約55~63萬元，尤其新案量體偏少，市場具備稀缺性更是拉抬行情，包括「吉美一品花園」、「豪泰時尚」等屋齡5~6年的新成屋，單價基本都坐穩65~75萬元，社區跟漲房價擠兌補漲空間，自然容易轉手獲利。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「吉美一品花園」的高樓層房價以往可達8字頭，自從2018年房價一度盤整下修，平均單價一度來到6字頭，如今隨著房市復甦，社區跟漲致使入手低點者迎來獲利，不過房價尚未重返高點，目前成交仍以6、7字頭占大宗，買盤主要都是區域在地客，普遍為自住用途。（余奕賢／台北報導）頂溪站的生活圈房價自從2019年起逐步攀升，不過新案量體偏少，市場具備稀缺性更是拉抬行情，屋齡5~6年的新成屋單價基本坐穩65~75萬元，圖為示意圖。資料畫面頂溪站生活圈有支撐 地標大樓賣房賺645萬元
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