商業宅較俗 專家:勿僥倖買來當住宅
後疫情時代房市買盤紛紛出籠,近來不少購屋者湧入房市看房,而房價較ㄧ般住宅還低的商業宅,也吸引不少購屋者的目光。但是,專家建議,商業宅雖然價格比周邊住宅便宜1~2成,但因「不可」做住宅使用,若被檢舉,都是比較大的麻煩。建議民眾有開設公司、事務所等需求再買,不要貪便宜,僥倖作為住家使用。
對此,屋比房屋總監陳傑鳴表示,在都市商業區或娛樂區中,建物登記主要用途為「一般事務所」,即俗稱的商業宅,雖然價格可比周邊住宅便宜1~2成,但因「不可」做住宅使用,若購屋者私自進行室內隔間、配置廁所、夾層,或對公設空間等二次施工,只要被檢舉,都是比較大的麻煩。ㄧ般來說,若建築使用為一般事務所,而違規做住宅使用,將違反《都市計劃法》,一旦面臨檢舉將可能面臨政府連續開罰6~30萬元直到改善為止,若未改善甚至有被拆除風險,建議民眾必須開設公司、事務所等需求再購買,不要貪便宜,僥倖作為住家使用。
陳傑鳴指出,目前市場中不少民眾把「一般事務所」當住宅使用,雖然房屋稅、地價稅可適用自用住宅稅率,水電也一樣,但房屋貸款部分,「一般事務所」並不適用政府優惠房貸,如青年安心成家專案就無法申請,若非建商整批貸款,很難貸到8成,會比一般住宅貸款低半成至1成之間,部分銀行甚至不承作一般事務所產品,因此,想買商業宅的民眾,需要多準備一些自備款。
另外,商業宅因可當作事務所和辦公室使用,出入分子較多且複雜,居住品質與安全性讓人擔心,噪音也較多,民眾想買商業宅前,還是要多加考慮自身需求。建議民眾買房前先調閱建物謄本,確認主要用途,若登記為ㄧ般事務所,就需特別小心。
住展雜誌研發長何世昌表示,不少民眾購買到商業宅但自己也不清楚,現在只有台北市政府在抓商業宅,住商混和的地方政府比較沒在抓,通常取締特定商業區,整棟只能當商辦使用者,例如內湖五期、大直娛樂專用區等。
何世昌提醒,台灣房地產住宅價格比商辦高,因此不少民眾想買商業宅當住宅使用,但這是違法,可能會被取締。另外,一些商業宅是廠辦,有的公司會把它當成工廠使用,如果又運輸化學氣體或液體,危險性就會比較高。而且與廠辦為鄰也有噪音問題,而都會區通常辦公室較多,較不會有廠辦問題,但最大疑慮是可能會被市政府發現。(林佩萱/連線報導)
近年全台房市交易熱度提升,但重劃區新屋推案爆量、餘屋量攀升的資訊,讓許多民眾看了膽戰心驚,深怕進場買新屋可能套牢下跌。不過,根據內政部最新統計顯示,到2019年Q4高雄新建餘屋量竟創下2015年Q4以來、近17季新低,不僅餘屋量大減1623宅,相對於全台新屋餘屋量走高的狀況,表現大相逕庭。專家表示,這與高雄房價基期低、建設題材多、房市交易量提升,新屋推案去化狀況穩定,餘屋量比大家預期還少有關。高雄代銷業者指出,高雄房市交易熱絡,過戶量持續創新高。目前營造成本以15樓高的建案來說,一坪成本已來到10~11萬,加上土地成本持續創新高,都讓消費者產生成本高漲,房價將漲的預期心裡,也帶動新屋去化加速。高雄房市交易量提升,新屋推案去化狀況也相當穩定,餘屋量比大家預期的都少。資料照根據內政部最新統計,全台新建餘屋住宅數量自2019年Q2開始連3季走高,到了2019年Q4為78443宅;不過到了2019年Q4,高雄全台新建餘屋量竟創下2015年Q4以來、近17季新低,餘屋量大減1623宅。屋比房屋總監陳傑鳴表示,高雄房價基期低,加上近年捷運建設、科學園區開發、台商回流投資的題材不少,吸引不少上市櫃建商南下購地推案,更有許多北部客南下置產,使得高雄房市交易量提升,新屋推案去化狀況也相當穩定,餘屋量比大家預期還少。圖為全國及高雄新建餘屋住宅數量變化。屋比房屋統計新屋去化速度加快,其實也反映消費者預期房價會漲的心理。高雄市代銷業者龍悅廣告協理吳季濃指出,高雄房市在2年前逐漸好轉,過戶持續創新高,這是房市交易熱絡的表現。目前營造成本以15樓高的建案來說,一坪的發包成本已來到10~11萬,加上土地成本持續創新高,像是楠梓高雄大學一帶的土地標售,商三的土地每坪單價已經飆到5字頭,都讓消費者產生成本高漲,房價將漲的預期心裡,也帶動新屋去化加速。而且,目前建商推案,也配合少子化趨勢與購屋族預算有限的狀況,產品也變得更小更精緻化,因此,預期這2年新屋餘屋量仍會持續減少。(林佩萱/高雄報導)高雄餘屋量近17季最少 專家:消費者預期房價漲
低利環境刺激房市,不動產成為近期熱門投資標的,有民眾鎖定宜蘭羅東的33年5層公寓,地點位於站前路,想買的是3樓,29.6坪開價598萬元,好奇買來出租是否合適;專家指出,站前路以20年的電梯華廈為主,成交均價16~18萬元,該物件每坪約20.2萬元,開價尚屬合理,地點又是宜蘭早期發展區域,機能條件成熟,區內還正規劃都更案,有助拉抬房價水平,出租投報率則有3~6%,屬於自用或出租都適合的區塊。民眾發文表示,最近看中羅東鎮某33年公寓,樓高5層,想買的是3樓,整層規劃4間獨立套房,假設月租金能有6000元,扣掉空房期以11個月計算,一年收租約26萬4千元,扣掉保養維護費用,預估每年可實收22萬元,考量投報率能有3.8%,本身頗為心動,不知是否該出手。文章吸引網友討論,部分意見提醒公寓改套房「必須留意合法性」,還有觀點強調投報率3%「在套房不算突出」,另也有緩頰者認為「可以期待都更價值」,網路看法不一。民眾鎖定的33年公寓,樓高5層,想買的是3樓,整層規劃4間獨立套房。翻攝房仲賣房網站有巢氏房屋羅東富貴加盟店業者表示,站前路以20年的電梯華廈為主力,成交平均單價16~18萬元、總價500~700萬元,該物件每坪換算20.2萬元,開價落在合理範圍,由於當地是宜蘭發展較早的區塊,雖然多為老舊社區,機能條件卻相對成熟,500公尺內就有車站及賣場,尤其靠近頂好超市一帶,目前更有一批40多年的老屋等待都更,預計將規劃住商合一的大型建案,有助拉抬區域房價水平,房市前景仍可期待。業者提到,站前路有不少老屋上層規劃套房、一樓當店面,假設8坪的套房,屋齡老舊且裝潢簡便者,月租金約5500~7000元,附設全新裝潢者能有7000~8500元,店面月租金約15000~23000元,換算出租投報率3~6%,收租效益很可觀,再者周邊店家林立,地點又鄰近火車站,區內還有大型都更案準備進駐,房價增值性看好,不論出租或自用都很適合。有關近期宜蘭房市,他分析,目前呈現「價平量穩」格局,原因是宜蘭可開發的素地較少,房價不易受到推案產生波動,保值及抗跌性相對良好,站前路一帶就有這種特性,未來隨著頂好附近的都更案落地、北宜鐵路兌現建設利多,房價保有看漲空間,從投資角度來看確實值得進場。(余奕賢/台北報導)羅東站前公寓都更有機會 先買來租人投報3%
近幾個月比特幣瘋漲,一度逼近4.2萬美元,續創歷史新高,但在近日持續下挫,在2天內從4.1萬美元暴跌25%至3.1萬美元。甚至被美國凱因斯派經濟學家、紐約大學經濟學教授魯比尼(Nouriel Roubini)在推特上批評,比特幣是「人類歷史上最具投機性、風險性、欺詐性和操縱性的偽資產」。曾在比特幣賺到快錢的人,其實也不輕鬆。新北市今年40歲的單身男周先生,從事科技業,年薪約200萬,他告訴《蘋果新聞網》,他在去年本來只有小額投資比特幣,前期都是打平狀態,但在去年12月中,比特幣開始飆漲,在剛開始爬升時他加碼到100萬進場。不過,除了上班時要看手機留意資產,下班後也在電視螢幕下放著ipad,每當回家,他唯一的事情就是看著電視節目,順便盯著比特幣,「一直盯著是有好處的,世事難料,你怎會知道2020年有大災難,比特幣瞬間漲10倍?」除了緊盯電視螢幕和比特幣,他還在房間內另外放3個螢幕隨時觀測股票行情,「我喜歡被螢幕包圍」。40歲單身科技男在房間放了5個螢幕,除了電視,他隨時關注彼特幣和股票 。林佩萱攝當記者問及,「一直盯著螢幕不累嗎?」,他說,「工作、開車不累嗎?付出專注就會累」,但這是加速財富累積需要付出的努力。這幾天比特幣開始反轉,他理性機警,隨即套現出場,等待時機抄底。光憑秒出秒入的技巧,讓他在短短14天內賺了50萬。問及獲利了結之後,是否錢進房市,還是打算繃緊神經繼續冒險?周先生說,他會繼續投資,至於不動產,目前在淡水購置一間總價900多萬的3房預售屋,打算將賺到的錢用來加速還房貸,減輕負擔。比特幣一度飆到4萬美元。科技男提供近年比特幣狂飆,讓許多人趨之若鶩。而目前國內在超商就可以買到比特幣,不少人藉由比特幣賺了大錢。對此,屋比房屋總監陳傑鳴表示,2018年時曾在網路上出現打著總售價3880萬元、「200比特幣有找」的售屋物件,在英國、美國、日本都曾傳出用比特幣買房的消息,不過因為比特幣等虛擬貨幣波動大、價值變動太劇烈,台灣屋主售屋接受度尚低,因此仍不普及。但這一年來有許多民眾因投資比特幣獲利,當不想冒險下去,套現出場之後就會選擇將資金存放在相對保值的不動產,或是提早還掉房貸,減輕負擔。科技男在淡水購置總價900多萬的3房預售屋,將賺到的錢用來加速還房貸,減輕負擔。資料照全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,很多投資商品像比特幣、期貨風險很大,而投資不動產的風險相對低,尤其去年預售屋熱潮,民眾只需先付總價的10%,之後再慢慢付款,等到成屋之後還可以自住兼出租,實質上是可以看見的,加上台灣長年地價上漲,營建成本上漲,相較於虛擬貨幣,長期持有不動產的投資是穩當的。(林佩萱/綜合報導)科技男「24小時盯螢幕」炒比特幣 14天賺50萬還房貸