2020-11-04

獨家|全台第一間共享公寓失敗 萬華玖樓金主爸爸現身

斥資2千萬打造、全台第一間整棟式共享公寓「萬華玖樓」,因營收不如預期、付不出44萬月租,經營團隊「玖樓」於8月底退出,前房客更驚爆玖樓只是代管,幕後金主是包租代管公司「兆基物業」;對此,兆基董事長李建成今(4日)接受《蘋果新聞網》專訪時,指500萬能做好的工程,最後卻翻漲4倍,加上租客平均只住5個月,導致玖樓曾欠租1個月,他更直言:「共居市場太小眾,難以成功。」

共生住宅「萬華玖樓」被爆出原管理團隊玖樓已經在9月起退出,並將管理權交還給隱藏在背後的二房東兆基物業。范厚珉攝
共生住宅「萬華玖樓」被爆出原管理團隊玖樓已經在9月起退出,並將管理權交還給隱藏在背後的二房東兆基物業。范厚珉攝

玖樓是由3名台大畢業的柯柏麟、潘信榮、王維綱,於2016年共同創辦,標榜「房子是租來的,但生活不是」,透過改造老公寓,打造促進社交的共同生活空間,並不定期舉辦交流活動,吸引年輕人進駐,也讓「共享公寓」成為台北最夯的居住模式之一。

無論生活大小事,玖樓共生公寓的房客都能在公共空間彼此交流。資料照
無論生活大小事,玖樓共生公寓的房客都能在公共空間彼此交流。資料照

而萬華玖樓,則是該團隊打造的第一間整棟式共享公寓,除22間房間,1樓與6樓則作為租客的交誼空間,更可做為講座、活動的使用,並與地主簽下12年長約,月付租金25萬元;當時玖樓從未透露兆基物業才是幕後出租金主。

即便與房客簽訂的租約上頭,甲方明載為「兆基物業」,但因為當初兆基物業一直隱身幕後,所以甚至有租客表示根本不知情。玖樓提供
即便與房客簽訂的租約上頭,甲方明載為「兆基物業」,但因為當初兆基物業一直隱身幕後,所以甚至有租客表示根本不知情。玖樓提供

對此,李建成解釋,早在4年多前就與玖樓創辦人之一的柯伯麟相識,「會合作就是因為他們主動找我,說有個萬華的案子,看我有沒有興趣合作」,由於玖樓缺乏資金、兆基則欠缺這樣在共生公寓方面的運營人才,便決定由兆基擔任二房東,玖樓團隊則為受託在前線幫忙經營的第一線執行者,雙方其實分工相當明確,兆基方面也願意完全退居幕後、讓這群年輕人有發揮的舞台,所以過去從未曝光。

兆基集團董事長李建成透露,自己早在4年多前就認識玖樓創辦人之一的柯伯麟。林琨凱攝
兆基集團董事長李建成透露,自己早在4年多前就認識玖樓創辦人之一的柯伯麟。林琨凱攝

萬華玖樓斥資2千萬、歷時1年改裝,最後卻落得月月盈虧、營運不善的下場,李建成坦承:「依照兆基的作法,大概只會打造15間房、花上500~600萬元就能做好,但被說服,起初也願意拿出1500萬元的費用,殊不知整個翻修工程最後竟爆預算到2000多萬元。」

「萬華玖樓」當初花了2000萬元左右翻修改裝。資料照
「萬華玖樓」當初花了2000萬元左右翻修改裝。資料照

根據玖樓當時的評估報告,表明一個月租金加活動營收可達50萬元,兆基則可拿回每個月42萬元、有盈餘就由玖樓吸收,他認為這聽起來可行,就放手讓玖樓去經營。

「當然他們概念很好,可是起初討論時,我就明確跟他們說這個生意有風險」,李建成分析,玖樓團隊所能提供最特別的要素就是「服務」,因此除了單純租賃事業之外,還要辦活動、聯繫顧客感情,但這樣就會增加大量人事成本的支出,最終也會回歸到租客身上、拉高租金價格。

兆基集團董事長李建成很支持玖樓打造共享公寓的理念,不過後來花費的資金確實超出他原本設定的預算。林琨凱攝
兆基集團董事長李建成很支持玖樓打造共享公寓的理念,不過後來花費的資金確實超出他原本設定的預算。林琨凱攝

李建成直言,依據他10多年的租賃經驗,租客首要要求還是會回歸到空間、價錢,而非交際,「玖樓這種設定,本來就會排除很多客人,會去住的又多是20~35歲的單身族,租期也平均只有5個月,所以小規模還可以,做大就會有很多問題。」

在疫情嚴重衝擊全台旅宿業之時,「萬華玖樓」收租也並不如預期,李建成指出,原本對外就有提供降租8折的優惠給予無薪價者,因此也有提供類似的降租優惠給玖樓、希望能減輕他們一些壓力,不過因降價幅度未達玖樓方面預期,中間甚至有整整一個月,沒收到玖樓原應繳納給他們的費用,最終才會成為現在玖樓退出、兆基自身回收經營權的結果。

兆基集團目前在全台13個縣市經手高達一萬多個物件,目前也將「萬華玖樓」收回來自行經營管理。林琨凱攝
兆基集團目前在全台13個縣市經手高達一萬多個物件,目前也將「萬華玖樓」收回來自行經營管理。林琨凱攝

兆基收回「萬華玖樓」後,決定回歸原先兆基對其他物件的做法,僅保留6樓的社交空間,並將產品脫去原先玖樓賣服務的包裝後,將其全部調整回比原先少三成、約從每月1.6萬~1.7萬元,降價到每月1.2萬元的中低價位,「就財務計算來說,本來可以花600萬元解決的,現在花了2000萬元,確實不划算,但是10年合約算下來,應該還是可以損益兩平,所以這樣的嘗試只要沒有虧損就沒關係啦!」

「當然兆基這次可以說比較吃虧啦,但也都是我自己答應的」,李建成透露,本來他們就與不少小型包租代管業者都有合作,只要是評估後可行的提案,他也都很願意嘗試,以玖樓這樣無設限、有理想,同時又在共享宅方面有實際經驗的團隊來說,未來也不排除還是可以有合作機會,不會因這次事件就影響雙方未來的關係。

玖樓創辦人之一的柯伯麟對此回應,因為團隊比較年輕、經驗也較不足,這一仗確實沒有打得很漂亮,不過仍感謝兆基提供這次合作機會,對於未來是否能再次合作,也保持開放樂觀態度。(陳昱均/台北報導)

「玖樓」共同創辦人之一的柯伯麟。資料照
「玖樓」共同創辦人之一的柯伯麟。資料照
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