獨家｜全台第一間共享公寓失敗　萬華玖樓金主爸爸現身

斥資2千萬打造、全台第一間整棟式共享公寓「萬華玖樓」，因營收不如預期、付不出44萬月租，經營團隊「玖樓」於8月底退出，前房客更驚爆玖樓只是代管，幕後金主是包租代管公司「兆基物業」；對此，兆基董事長李建成今（4日）接受《蘋果新聞網》專訪時，指500萬能做好的工程，最後卻翻漲4倍，加上租客平均只住5個月，導致玖樓曾欠租1個月，他更直言：「共居市場太小眾，難以成功。」

玖樓是由3名台大畢業的柯柏麟、潘信榮、王維綱，於2016年共同創辦，標榜「房子是租來的，但生活不是」，透過改造老公寓，打造促進社交的共同生活空間，並不定期舉辦交流活動，吸引年輕人進駐，也讓「共享公寓」成為台北最夯的居住模式之一。

而萬華玖樓，則是該團隊打造的第一間整棟式共享公寓，除22間房間，1樓與6樓則作為租客的交誼空間，更可做為講座、活動的使用，並與地主簽下12年長約，月付租金25萬元；當時玖樓從未透露兆基物業才是幕後出租金主。

對此，李建成解釋，早在4年多前就與玖樓創辦人之一的柯伯麟相識，「會合作就是因為他們主動找我，說有個萬華的案子，看我有沒有興趣合作」，由於玖樓缺乏資金、兆基則欠缺這樣在共生公寓方面的運營人才，便決定由兆基擔任二房東，玖樓團隊則為受託在前線幫忙經營的第一線執行者，雙方其實分工相當明確，兆基方面也願意完全退居幕後、讓這群年輕人有發揮的舞台，所以過去從未曝光。

萬華玖樓斥資2千萬、歷時1年改裝，最後卻落得月月盈虧、營運不善的下場，李建成坦承：「依照兆基的作法，大概只會打造15間房、花上500~600萬元就能做好，但被說服，起初也願意拿出1500萬元的費用，殊不知整個翻修工程最後竟爆預算到2000多萬元。」

根據玖樓當時的評估報告，表明一個月租金加活動營收可達50萬元，兆基則可拿回每個月42萬元、有盈餘就由玖樓吸收，他認為這聽起來可行，就放手讓玖樓去經營。

「當然他們概念很好，可是起初討論時，我就明確跟他們說這個生意有風險」，李建成分析，玖樓團隊所能提供最特別的要素就是「服務」，因此除了單純租賃事業之外，還要辦活動、聯繫顧客感情，但這樣就會增加大量人事成本的支出，最終也會回歸到租客身上、拉高租金價格。

李建成直言，依據他10多年的租賃經驗，租客首要要求還是會回歸到空間、價錢，而非交際，「玖樓這種設定，本來就會排除很多客人，會去住的又多是20~35歲的單身族，租期也平均只有5個月，所以小規模還可以，做大就會有很多問題。」

在疫情嚴重衝擊全台旅宿業之時，「萬華玖樓」收租也並不如預期，李建成指出，原本對外就有提供降租8折的優惠給予無薪價者，因此也有提供類似的降租優惠給玖樓、希望能減輕他們一些壓力，不過因降價幅度未達玖樓方面預期，中間甚至有整整一個月，沒收到玖樓原應繳納給他們的費用，最終才會成為現在玖樓退出、兆基自身回收經營權的結果。

兆基收回「萬華玖樓」後，決定回歸原先兆基對其他物件的做法，僅保留6樓的社交空間，並將產品脫去原先玖樓賣服務的包裝後，將其全部調整回比原先少三成、約從每月1.6萬~1.7萬元，降價到每月1.2萬元的中低價位，「就財務計算來說，本來可以花600萬元解決的，現在花了2000萬元，確實不划算，但是10年合約算下來，應該還是可以損益兩平，所以這樣的嘗試只要沒有虧損就沒關係啦！」

「當然兆基這次可以說比較吃虧啦，但也都是我自己答應的」，李建成透露，本來他們就與不少小型包租代管業者都有合作，只要是評估後可行的提案，他也都很願意嘗試，以玖樓這樣無設限、有理想，同時又在共享宅方面有實際經驗的團隊來說，未來也不排除還是可以有合作機會，不會因這次事件就影響雙方未來的關係。

玖樓創辦人之一的柯伯麟對此回應，因為團隊比較年輕、經驗也較不足，這一仗確實沒有打得很漂亮，不過仍感謝兆基提供這次合作機會，對於未來是否能再次合作，也保持開放樂觀態度。（陳昱均／台北報導）