打炒房擬2年內出售重稅45%　衝擊小宅難套利｜蘋果地產

【獨家】周杰倫住的「和平大苑」首次驚現2間法拍　底價每坪不到百萬

周杰倫住的「和平大苑」驚現法拍戶！該豪宅社區2樓有2間住家將於3月22日進行第一拍，底價分別是3100萬元、3400萬元，屋主為2名楊姓自然人，法拍原因是「清償借款」。專家表示，其中1戶拍賣底價每坪94萬元，已低於近1年破百萬元的成交價，較有機會標脫；另一戶單價144.8萬元，估計要等到第三拍打折到約94萬元才會標脫。這次雖是該社區首次出現法拍屋，但因是後棟地主戶，加上目前房市熱絡帶動法拍市場加價意願，因此不會造成社區跌價。藝人周杰倫住的「和平大苑」擁大安區燙金門牌，分為前、後棟，本次遭法拍的物件位於後棟，屬金山南路二段門牌的2樓戶，共有2間，其中1間總坪數36坪、單價94.4萬、一拍底價3400萬元；另一間總坪數21.4坪、單價144萬、一拍底價3100萬元，這2戶根據謄本記載，顯示為事務所，屋主為2名楊姓自然人，看起來像是家人、親戚關係。根據法院筆錄記載，被法拍的原因為「清償借款」，《蘋果新聞網》查詢法院公告和判決書，債權人為台灣中小企銀，借款做公司週轉金，欠下約1172萬元；但是另外還有土地銀行等借款，約欠下300萬元。筆錄記載，2間房在查封時都有租客，每月租金約4萬5千元。「和平大苑」分為前、後棟，前棟為大坪數豪宅，每戶動輒2~3億元，住戶非富即貴，歌手周杰倫就住在頂樓。資料照「和平大苑」屋齡6年，分為前、後棟，總樓高38樓，共106戶，前棟為大坪數豪宅，每戶動輒2~3億元，住戶非富即貴，歌手周杰倫就住在頂樓；後棟以中坪數居多，前後棟不只分棟管理，還分為不同管委會，可說是一個社區，兩個世界。本次被法拍的後棟2樓是地主和建商的合建戶，根據《樂居網》顯示，這2戶在2016年合建分回，屋主只以總價776~885萬元取得，成交單價21~36萬元，異於市場行情，但即便是後棟，到了2017年想買中樓層，1坪也要高達135萬元了，總價動輒5000萬元以上。鑫創資產總經理黃瑋諭表示，這次拍賣的2戶單價其中1戶94萬元，已低於近1年破百萬元的成交價，較有可能標脫；另1戶單價144.8萬元，預計在第三拍打6.4折之後，單價打折到大約94萬元，一定會標脫。至於知名豪宅驚現法拍屋，是否會影響社區行情或造成跌價？寬頻房訊發言人徐華辰認為，該社區首次出現法拍屋，但因前棟和後棟採分開管理，單價最高差了百萬元以上，就像兩個世界，本次法拍屋又位於後棟，對前棟房價影響不大；加上目前房市熱絡，帶動法拍市場買氣與加價意願，以近年建物法拍成交行情來看，北市蛋黃區得標價多略低或等同市場行情，因此對社區價格並無影響。（林佩萱／連線報導）【獨家】周杰倫住的「和平大苑」首次驚現2間法拍　底價每坪不到百萬

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北台灣329檔期年增逾4成　台北旺、新竹慘

房市329檔期是傳統銷售旺季，市場表現備受矚目，根據《住展》雜誌統計，北台灣今年檔期的預估推案量大約2607億元，年增幅超過4成，可望改寫歷年同期新高，又以台北有望突破千億元最多，新竹案量不到百億元相形慘澹；專家指出，今年329檔期推案爆量與去年打炒房有關，市場推案遞延到今年，加上低利率環境加持，帶動建商推案信心，雙北共通特色是商辦、廠辦案增加，且坪數放大，新竹案量低迷原因，推估是受打炒房影響，業者轉趨低調所致。調查顯示，北台灣2021年329檔期預估推案量大約2607.80億元，較去年成長近800億元，年增幅約43%，可望改寫歷年同期新高紀錄，台北將有1180億元案量，且造豪宅與造鎮案增多，新北亦有887億元，又以新店案量最大，桃園落在特定重劃區，案量約424億元，新竹僅有95億元，宜蘭和基隆分別僅有12、8億元。檢視推案表現，雙北均有不少商辦、廠辦案，坪數規劃明顯放大，其中台北豪宅案、造鎮案明顯增多，推案量較大的行政區為信義、松山、南港、文山等地，案量均超過百億元，新案數較多的為中正、大安、士林、文山與南港，指標案包括元利建設國發院開發案第1期「元利森活莊園」，該造鎮案總銷140億元，豪宅案則有連雲建設在信義區推出的「隱玥信義」，總銷高達120億元。新北市方面，推案熱區在新店、三重、淡水，又以新店的300億元最多，主要集中在央北重劃區，指標案則有聯上開發的「聯上澐朗」，總銷高達120億元。今年房市329檔期，台北的豪宅案、造鎮案明顯增多，圖片為隱玥信義。林琨凱攝《住展》雜誌研發長何世昌分析，2018年下半年以來，北市鮮少出現豪宅新案，市場去化大致完成，今年市場出現換屋買盤，加上台商回流挹注資金，推升中大坪數、高價位的接受度，促使豪宅、造鎮案重啟推案動能，這類產品的總價較高，連帶推升北市整體案量，預計今年將有更多豪宅案進場。何世昌接著說，今年329檔期雙北的坪數規劃都明顯放大，40~70坪的換屋房型供給量大增，百坪豪宅也回歸市場，但新北仍以小宅為主流，其中央北重劃區成為推案重鎮，目前一線建商的開價落在6字頭，相較其他區域不算便宜，房市交易卻始終熱絡，連帶提振建商的信心，因此大舉搶攻新案市場。央北重劃區成為新北市推案重鎮，主因與當地市況有關，目前一線建商的開價落在6字頭，相較其他區域不算便宜，房市交易卻始終熱絡，連帶提振建商的信心。林琨凱攝桃園以中路重劃區、青埔特區為推案重心，其他重劃區推案火力稍微不足，原因在於許多指標大案搶在去年推出，籌備中新案因尚未取得建照等因素，導致今年上半年推案相對零星。至於新竹案量不到百億元，何世昌認為，是受政府打炒房影響，業者轉趨低調所造成，至於宜蘭和基隆分別僅有12、8億元，主因與買氣持續低迷有關，不過宜蘭進入盤整階段，預估今年中旬陸續會有新案釋出。有關新竹329檔期被評為打炒房重災區，《591新建案》總編輯李忠哲認為，建商確實受到打炒房影響，態度轉趨低調，不過市場自住和投資買盤穩定，市場不見推案收手狀況，更多是減少在媒體投放廣告等行為，避免引發中央矚目，導致外界能取得資訊較少，因而影響案量估算，實際上推案仍照計劃進行，預估329檔期的案量將與去年持平。2021年房市329檔期，案量預估2607億元，年增幅超過4成。住展雜誌提供全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，去年以來房市熱潮以重劃區較多的台北市以外地區為主，像是新店央北、桃園青埔等熱門重劃區，今年持續走高都不意外，反而是素地少的台北市，今年在傳統蛋白區文山區、南港區都見指標建商新案，區域房價較親民，有望吸引目前主流自住、投資買盤市場。陳炳辰表示，今年年中即將登場的預售屋實價揭露，對於新案價格的客觀性還有一段發酵時間，預料得到明年才有明朗的結果，低利與房市走溫態勢不變下，若政府無其他更多的抑價策略，房價仍會偏高，如今329檔期的新案市場依舊高潮，已為今年房市打下強心針。（余奕賢／台北報導）北台灣329檔期，各縣市推案。住展雜誌提供北台灣329檔期年增逾4成　台北旺、新竹慘

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賣相差沒關係　爭議社區轉手賺1倍

中古套房社區行情狂飆，其中位在台中市中、西區交界處的「大地球廣場」，共有600多戶住商混和大樓，因居住環境複雜、曾傳出是鶯鶯燕燕聚集之地，過去更不乏出現凶宅紀錄，屬於台中知名爭議社區，但觀察近半年實價揭露資訊，有出現歷次移轉明細資訊，轉手全部獲利，至多已賺進多1倍的價差。台中近一年套房行情大漲，不少小宅中古社區行情狂飆。資料照片台中市西區民生路的「大地球廣場」，屋齡23年，雖然套房社區賣相不佳、亦有凶宅紀錄，但因屬於超低總價高投報產品，過去1間套房總價在150萬元上下，市場指名度不低。觀察實價上路以來的交易狀況，投資客短時間轉手都能小賺。如去年10月交易的14樓戶，賣方持有僅6個月，以180萬元入手，轉手成交價幾乎翻倍，來到310萬元，扣稅後也有超過70萬元的獲利，且該物件單價23.7萬元，也創下社區最高單價。台灣房屋國美特許加盟店店長王芳進說：「該社區所在位置早期相當繁華，因總價低好入手，又具出租置產效益，每月租金達7000元左右，過去換算投報率都有5%，吸引投資客進場，若持有多年的屋主，轉手必獲利。」不過依照接手價格墊高換算，出租行情勢必要再往上一波。另外如9樓戶在去年8月的交易，也從128萬元的入手價，持有3年以240萬元出售，價差達112萬元，扣稅後約有90萬元獲利。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該社區目前單價行情為13~15萬元，入手單價偏低，不過這兩間高單價轉手、賺破百萬元的物件，單價顯然偏高，除了買賣方各自資金考量，可能因素亦包括裝潢、帶租約等，否則按照一般租金行情，頂多僅有3%的投報率。「大地球廣場」過去實登轉手約獲利15∼55萬元不等，惟2015年曾出現賠售案例，該戶市價約120萬元，僅以50萬元出售，主因是凶宅，房東才願賠錢出場。有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱分析，不少爭議社區不見得適合自住，卻因有獨特的租屋客群有絕佳的投報率，如台北市林森商圈多有這類大樓，也是低總好入手投資，出租賺取高投報率的例子，但由於社區複雜度高，不建議投資新手購置，包括租客類型，或是物件未來可能產生的狀況，最後都得不償失。（王鈞生／台中報導）賣相差沒關係　爭議社區轉手賺1倍

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