2021-09-13

地產觀點|台積電影子都沒有 房價已高潮

台積電傳在楠梓區設廠,該議題已被建商與代銷大幅渲染,但何時設廠目前官方與台積電都未證實。葉家銘攝
台積電傳在楠梓區設廠,該議題已被建商與代銷大幅渲染,但何時設廠目前官方與台積電都未證實。葉家銘攝

台積電近期傳出將在楠梓高雄煉油廠設廠,訊息一出引起港都房市如同吃了興奮劑般跳空漲停,很難想像楠梓新屋房價成交要25~26萬元,開價最高已來到29萬元,過去市郊1字頭房價直接走入歷史!當各大媒體大力吹捧台積電將帶來區域產業升級及經濟發展,但包括高市府與台積電雙方都尚未針對是否設廠說明,形成主角尚未登場,配角已敲鑼打鼓把高潮戲份演完了,但又有誰會在乎房價已被炒到震天響,套句楠梓區當地里長採訪時講的「楠梓是高雄蛋黃區!」

高雄煉油廠周邊過去少有推案,屬於楠梓區發展較落寞區域。葉家銘攝
高雄煉油廠周邊過去少有推案,屬於楠梓區發展較落寞區域。葉家銘攝

高雄過去十年來都呈現市郊1字頭、市區2字頭,僅精華區段有3字頭房價,然而該現象近期因營建成本及地價高漲,有了重大改變,若以地上15樓大樓每營建成本計算,2010年每坪僅7~9萬元,如今不少建商若推預售宅,粗抓成本來到12~13萬元,這當中的4~5萬元價差,正是過去10年來楠梓區大樓每坪從13~14萬元漲至去年17~19萬元,市區從22~23萬元成長至26~28萬元主因。

高雄大學特區地房價不斷上揚,目前新屋要挑戰25萬元行情。資料照片
高雄大學特區地房價不斷上揚,目前新屋要挑戰25萬元行情。資料照片

年初市場醞釀包括仁武、楠梓、小港等市郊,新屋房價邁向2字頭,市區邁向3字頭成交,平心而論建商房價調漲並非無理,主因是地價不斷創新高、營建成本也因缺工缺料問題不斷被承包商任性調價,合約如同廢紙般若建商不妥協調漲薪資,技術工就烙跑到其他工地,廠包商心態就是不做最大,反正缺工下有的是工作機會,民眾購屋時也會發現房價真的慢慢變貴了。

台積電至楠梓設廠,讓區段房價已被炒高到歷史新高。葉家銘攝
台積電至楠梓設廠,讓區段房價已被炒高到歷史新高。葉家銘攝

去年感受是慢慢變貴,但到今年出現快速變貴僅1年時間,尤其是今年第2季起至今,高雄房價從原本搭乘莒光號緩步行駛,忽然改搭高鐵快速飛奔,當中最大因素就是台積電「據了解」將到楠梓設廠。該重大議題不斷在建商與代銷間發酵,其利基點在於看台南因台積電投資南科產生房價快速飆漲,未來高雄房市也會如同台南般郊區站穩25萬元,市區如同台南平實營區新屋挑戰4字頭房價。

台積電引起南科效應帶動房市買氣,能否複製經驗拉抬高雄房市?目前台積電有無要設廠尚無官方或台積電說法。資料照片
台積電引起南科效應帶動房市買氣,能否複製經驗拉抬高雄房市?目前台積電有無要設廠尚無官方或台積電說法。資料照片

楠梓區過去10年房價新屋從13萬元漲至19萬元,但僅半年時間目前推出大樓新案,在高雄大學特區要賣25~26萬元成交價,一次拉高6~7萬元。當楠梓新案開價底價要賣25~26萬元,那過去被視為蛋黃區的農16、美術館、漢神巨蛋新屋要賣多少,4字頭房價好像也合理?那當美術館要賣4字頭房價,那周邊如果貿及左營大路生活圈賣30萬元好像也說得過去?各區均出現互相拉抬房價,最終就是處處房價創新高,且購屋族被迫要接受。

或許會有很多人認為,我不買新屋買中古屋可以了吧?高雄人口不斷外流,房價有天會崩跌?人口老化以後空屋一堆?找了千百個房價會下跌理由,但最終房價好像還是上揚!以內政部不動產資訊平台揭露數據分析,縣市合併後2011年高雄購屋平均單價與總價為13.11萬元及664.98萬元;但2021年首季統計已來到單價19.73萬元與 947.5元,其房價每坪漲幅50.49%,購屋總價增加282.5萬元,試問與10年前相比,民眾薪資有增加5成嗎?整體趨勢朝向房價逐年上揚,越早購屋房價相對便宜,越晚購屋越難買得起房屋,這當中有著很大原因就是目前利率實在是太低了。

1994年當時利率達9.4%,爾後出現年年下降,2003年爆發SARS當年利率僅剩下2.49%,2008年次貸風暴利率從2.5%,隔年直接跌到僅剩1.6%。而從2009~2019年長達10年維持1.6%低利,也是全台房市發光發熱房價暴衝的黃金10年,即便過去有著奢持稅、房地合一新制上路、各類信用管制限貸等政策,但終究房價不斷變貴是不爭的事實。而2020年全球爆發新冠肺炎疫情,各國透過無限量QE(量化寬鬆)政策拼命印製鈔票,台灣利率創下史上新低僅1.3%。

錢放在銀行會越來越薄,不如把錢拿來投資,相對股票漲跌不確定性高,房地產保值效應強,反正賣不出去就出租給別人,拿別人的錢來養自己的房子!該類購屋思維是筆者從事房地產報導10年,最常聽到受訪者說的內容。以目前定存利率僅0.8%來計算,100萬元每年利息僅8000元,但若將100萬元拿來投資預售屋,當做定金與簽約金在高雄綽綽有餘,以過去高雄如上述10年漲5成,每年也會漲5%,若選購1戶500萬元小宅投資,從預售到成屋若抓3年,將有房價15%漲幅,屆時可以650萬元轉手,大賺150萬元增值。

高雄煉油廠有土地汙染問題,另台積電設廠所需水電問題,也待官方出面說明。葉家銘攝
高雄煉油廠有土地汙染問題,另台積電設廠所需水電問題,也待官方出面說明。葉家銘攝

新屋房價是指標,而中古屋房價跟著新屋走,當區段新屋房價屢創新高,中古屋屋主期待售價也會不斷被拉高,而包含少子化、老年化、空屋多等議題,都不是1~2年內能反應在房市,因此房價不斷被拉漲成為過去幾年全台通例。

2017年9月台積電宣佈將在台灣南部科學園區設置3奈米製程晶圓廠,然而當時房價並未出現大幅上揚,其南科效應真正發酵時間點落在2019年底至今,但隨著全台投資客大舉台南炒房,南市府也積極稽查預售案是否符合銷售規範,再加上今年3月北部建商在歸仁高鐵特區被爆千人搶房爭議,公平會更重罰350萬元,也讓目前台南新屋房市呈現草木皆兵,即便大賣卻也低調行銷,最好不要被媒體曝光,不然可能被相關單位請去喝咖啡。

台南這波房市漲幅在於台積電已確定落腳南科後2~3年才慢慢發酵。資料照片
台南這波房市漲幅在於台積電已確定落腳南科後2~3年才慢慢發酵。資料照片

台積電是否在楠梓設廠,至今尚未有官方或台積電對外說法,但在哪設廠?其投資規模多大?預計引入多少就業?職缺類型與薪資高低?目前均無具體內容?但當楠梓今年上半年位於惠民重劃區新案公開已近乎完銷,且成交價均價已站上21~22萬元,生活機能較為成熟的楠梓高雄大學已出現銷售底價至少25萬元建案,而就在去年每坪25萬元可買高雄美術館特區南段大樓新屋。

部分楠梓區大樓案因台積電設廠議題已近乎完銷。資料照片
部分楠梓區大樓案因台積電設廠議題已近乎完銷。資料照片

台積電投資上兆元在台南設廠引入大量職缺,讓台南房價出現爆炸性上揚,而這波台積電將到楠梓設廠議題,已被炒到區段史上前所未有榮景,房價近乎失速狂飆,投資客上車能否獲利安全下庄抵達終點?目前仍未知,而這帖看似產業轉型良藥,是否如建商代銷所言是房市買氣大補帖,或是炒作過頭成瀉藥,或許在未來幾年將有答案。(葉家銘/高雄報導)

台積電至楠梓設廠,讓區段房價已被炒高到歷史新高。葉家銘攝
台積電至楠梓設廠,讓區段房價已被炒高到歷史新高。葉家銘攝

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