2021-10-22

廢樓體檢3|台中前地王每坪300萬變老殘窮聚落 房價跌剩個位數

中區個位數房價多在陋巷內,無管理之老廢大樓,如住商混和的「親親廣場」過去依附在舊遠東百貨下,低樓層近乎廢棄,住家過去有個位數房價紀錄。王鈞生攝
中區個位數房價多在陋巷內,無管理之老廢大樓,如住商混和的「親親廣場」過去依附在舊遠東百貨下,低樓層近乎廢棄,住家過去有個位數房價紀錄。王鈞生攝

高雄鹽埕區城中城大樓火警釀46死41傷,引發外界對老舊大樓公安的關注,《蘋果新聞網》根據官方公布數據統計,北北桃中高約有200棟老舊半廢棄建物,但房價便宜、租金低,成為社會底層的寄居之所。

高雄城中城燒出全台老舊廢樓的公安問題。台中車站前的舊遠東百貨,昔日為每坪300萬元的超級地王街廓,如今成為「老殘窮」沒落象徵,不僅街景破舊,隨處可見無人管理的老舊大樓,公共管線任其裸露在外、屋內破柱壞樑,連在地住民都認為「幾乎沒有公安可言」,想都更卻卡在世代產權複雜,遑如作夢,房價更如實反映、每坪不到10萬元,堪稱台中唯一的「個位數房價區」。

舊地王遠百街廓附近近年仍有不少個位數房價成交,台中市區唯一。翻攝畫面
舊地王遠百街廓附近近年仍有不少個位數房價成交,台中市區唯一。翻攝畫面

依內政部最新統計資料,台中市屋齡50年以上之房屋,占台中市房屋總數6.71%、約7.14萬宅;屋齡40年以23.57%、約25.07萬宅;屋齡30年以上40.22%,約有42.79萬户,與其他5都老舊房屋所佔比例比較,排名第五,主要集中在最早期發展的台中車站中區一帶,形成特殊廢樓聚落。

其中, 30年前土地每坪高達300萬元的舊遠東百貨街廓,周邊早年因商圈繁榮,興建不少住商混和大樓,但如今沒落之後,舊廢樓「人去樓空」,環境破舊不堪、公安危險環伺,連近年的房市多頭行情,帶動房價效果也十足有限,實價網隨處可見每坪不到10萬元的成交行情,且清一色屋齡為30年以上、無人管理大樓。

舊遠東百貨一旁的住商混和「親親廣場」為較少人注意的經典案例,屋齡高達60年左右,約5層樓高,早年戲院、舞廳及商鋪聚集在低樓層,好不熱鬧,地上3至5樓為套房規劃,不少在地老居民及外籍移工依舊住在這,但商場部分幾乎全部歇業,公共空間還由廢棄物、機車等占滿走道,連當地開業居民都自嘲「現在商場成為鬼屋」。

過去這裡有戲院、舞廳,老招牌印有時代痕跡。王鈞生攝
過去這裡有戲院、舞廳,老招牌印有時代痕跡。王鈞生攝

記者走訪現場,除了地下室遭大量廢棄物堆置以外,一樓公共空間塞滿了機車及家具廢棄物,為無人管理開放空間,其中連通往3樓以上的住宅區域,都僅以木門簡單區隔,一旦發生公安意外,後果不堪設想。實價揭露10年買賣紀錄,套房部分每坪3、7萬元都有,一戶50萬元上下就有,不僅環境堪慮、房子也便宜的嚇人。

據悉,這類廢棄大樓所有權人多未居住在這,大多出租使用,想都更卻牽扯到兩代間產權,相當複雜,而住戶間主要意見不同分為「修繕派」、「重建派」、「釘子戶」,彼此利益不同、更難達成百分之百共識。

在地開店的王麗卿認為說:「都更路很難走,但對於這類住商混和老舊大樓,政府應加緊強制成立管委會,至少基本的公共安全、環境整潔要顧到」、「否則看到這次高雄城中城意外,真的很嚇人。」

廢棄的低樓層商場。王鈞生攝
廢棄的低樓層商場。王鈞生攝

很多住商老屋,樓梯上下僅用木門隔間,還有不少雜物堆棄,其實相當危險。王鈞生攝
很多住商老屋,樓梯上下僅用木門隔間,還有不少雜物堆棄,其實相當危險。王鈞生攝

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興透露,舊遠百街廓以前房價很貴,現在是太便宜買賣很少,很多人也都不住在這裡,大多都是法拍或是真的缺錢才會賣,否則一間套房行情出租三四千元,不無小補。

當地廖姓投資客透露,這類廢樓房產入手成本低其實很受歡迎,有時便宜貨一天秒殺,但看的不是價差所得,「而是投報率通常不少於5%,還有潛藏的都更本夢比,當作存錢」。

這類廢樓套房出租一個月僅三四千元。王鈞生攝
這類廢樓套房出租一個月僅三四千元。王鈞生攝

大台中危老建築諮商中心業務經理江泓諭指出,都更及危老重建條例刺激房地產市場,許多老舊物件成為市場炙手可熱的標的物件,但這類老廢大樓,大多產權複雜,不只可能找不到屋主,也不可能百分之百同意,所以很難朝向危老改建,一定得走都更重建路線。

江泓諭建議,一勞永逸的辦法是政府必須同時給「蘿蔔」及「棒子」,一方面可以強制成立管委會並提高都更誘因,其次給予房屋稅、空屋稅等持有成本壓力,「以經驗來看,台灣老屋多因持有成本太低,很多屋主都傾向放著不管」。至於原住戶部分,趁著政府近年大力興建社會住宅,這幾年多出不少可利用房源.能以此協助安置舊有住戶並給予補助,達到三贏效果。(王鈞生/台中報導)

當地民眾認為,這類住商廢棄大樓不勝枚舉,應強制成立管委會,保障基本安全。王鈞生攝
當地民眾認為,這類住商廢棄大樓不勝枚舉,應強制成立管委會,保障基本安全。王鈞生攝
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