2021-10-25

絕處逢春1|摩鐵難賺收攤當倉儲 44間滿租年收租950萬

千坪旅館熄燈,不重建依舊能活化。在新店安康路、鄰近安坑交流道下,有棟歐式風格建築,入口處掛著「欣園汽車旅館」,經營者回憶:「生意好時,車子一排等客人退房、才能進去,連老先生、司機、看股票的都來消費」,然不敵旅宿家數一窩蜂膨脹,「摩鐵越來越難賺」,2年前欣園轉個彎求生,如今44間滿租且躲過疫情重擊。

旅宿業者轉個彎,運用既有車庫房空間,創造滿租績效。葉志明攝
旅宿業者轉個彎,運用既有車庫房空間,創造滿租績效。葉志明攝

位於安康路一段「欣園汽車旅館」,佔地約2千坪,內部共有44間車庫房,經營團隊因看好其緊鄰安坑交流道的優勢,20年前接手承租,斥資上千萬元將既有的汽車旅館外殼、房間內部重新裝修,「做這行所有設備都得用最好的,才會吸引顧客來」團隊林先生說。

他描述昔日榮景,「這邊是一排車在等房間,一有客人退房,員工立馬打掃,要在5~8分鐘之內完成,讓下組客人進去」,摩鐵客源豐富,除了一般消費族群外,「景氣好的時候,計程車司機跑累了,願意花錢來休息,也有股民開房間想安靜看股票,甚至連老先生不曉得摩鐵是什麼,也好奇來嚐鮮」。

因汽車旅館拚翻轉率,需要大量房務員,林先生解釋,人力採戰鬥編組,房間一釋出,乾、濕分工清潔得同步快速進行,跟商務旅店退房時間一致、集體退掉後再慢慢打掃的模式不同,「當時我們的員工就有20名,月營收可突破300萬元」。

見證數年產業好景,非大品牌的欣園開始步入瓶頸,團隊負責人林姓老闆感慨地說,台灣人做生意一窩蜂,大台北的摩鐵、旅館、飯店家數2015年膨脹到4、5百家,看到榮景、大家都來開,「投資摩鐵不是看短線,每2~3年就要部份翻新,讓客人願意再回頭消費」,但同行家數激增,迎來的是削價競爭跟來客數減少,後來評估再搞下去會兩敗俱傷,屆時連員工薪水都付不出來,因此2019年6月毅然決定撤銷欣園汽車旅館登記。

摩鐵倉庫外觀
摩鐵倉庫外觀

摩鐵歇業,44間客房轉身變倉儲、廠辦,《蘋果新聞網》實地走訪,發現承租戶囊括宅配業、家電維修、零售等多元業種,亦有租戶一次包下2間,作為個人工作室兼放置跑車,團隊打趣說,「經營倉儲單純許多,租戶要的是陽春沒有裝飾的空間」,因此摩鐵的一磚一瓦都打掉,地毯、高級床、原木衣櫃、化妝台這些設備,也通通出清掉,以前摩鐵服務形形色色的客人,現在進來承租的都是老闆。

44間車庫房打掉多餘裝潢,從住人變放貨。葉志明攝
44間車庫房打掉多餘裝潢,從住人變放貨。葉志明攝

林先生說,這裡仍具有摩鐵的隱密、安全性,道路環境跟硬體也比一般倉庫好, 所以44間很快滿租,「雖然倉庫比較死板,營運沒有膨脹機會,但慶幸2年前就收掉摩鐵,剛好閃過疫情,少賠一條」。據悉倉儲每間18坪、月租1萬8千元,記者試算,滿租狀態,團隊一年可確保收租950.4萬元,林先生低調不願透露地租成本,僅回應跟地主是十年簽一次約,倉儲租賃能做就會繼續做下去。

國內旅宿業自2009年陸客團、自由行開放後,家數激增,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,疫情掀起產業的低潮,業者若不更動硬體結構,常見的解套有轉作防疫旅館、從日租改長租,以及開拓商辦靈活空間等,而屋齡達標屆滿30年者,不乏業主積極投入危老重建,打掉重練。由於欣園汽車旅館所處區段土地分區非建地,當前重建價值不高,加上業者乃租客身分,不擁產權,因此租約在身的情況下,搭配其交通、地理環境,轉做倉儲,不失為一條生路。(施智齡/台北報導)

相關新聞