2021-10-25

絕處逢春2|全台客房供給減5成 飯店摩鐵旅成財團囊中物

產權整棟、面積廣、臨路條件好,3特點讓汽車旅館市場賣相佳。資料照片
產權整棟、面積廣、臨路條件好,3特點讓汽車旅館市場賣相佳。資料照片

疫情嚴重侵蝕旅宿商機,根據交通部觀光局統計,今年上半年國內觀光旅館客房數從去年度的33萬9248間,縮減為17萬1055間,供給減少近5成,但住用率去年38.77%,今年再跌落至32.08%,其中台北、新北旅館住用率更只剩23.97%、28.39%。專家指出,旅宿業不動產在疫情之下,交易變熱絡,產權整棟、面積廣的觀光飯店及摩鐵最受歡迎,然大台北旅宿業者多屬輕資產經營,因此流入市場的物件較少,買賣案量多湧現於中南部。

富邦人壽去年7月擲268億元,買下王朝大酒店,為去年迄今旅宿不動產最高金額交易。資料照片
富邦人壽去年7月擲268億元,買下王朝大酒店,為去年迄今旅宿不動產最高金額交易。資料照片

去年起多家飯旅店吹熄燈號,部分轉作防疫旅館求生機,產業困境連帶颳起不動產轉手潮,金額逾2億元的旅宿標的,累計至少18棟買賣易主,除了富邦人壽砸巨額268億,取得北市王朝大酒店之外,興富發集團總裁鄭欽天去年以15億收購高雄華王大飯店股權後,今年再接連掃下台中樺品居、沙夏精品2汽車旅館,跟高雄大億商旅等物件,當屬旅宿不動產交易件數最多的買家。

高雄鹽埕區的老字號華王大飯店,去年鄭欽天以個人名義買下並進行拆除,原址將推小宅建案。資料照片
高雄鹽埕區的老字號華王大飯店,去年鄭欽天以個人名義買下並進行拆除,原址將推小宅建案。資料照片

坐落台中七期精華區河南路四段的沙夏汽車旅館,於今年1月歇業。資料照片
坐落台中七期精華區河南路四段的沙夏汽車旅館,於今年1月歇業。資料照片

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,旅宿經營可分為觀光旅館(國際、一般)、旅館跟民宿類型,其中「觀光旅館」因營業規定,須整棟建物經營使用,且鄰接道路寬度要達12米以上;而「旅館」若坐落商業區,是允許可分層經營,唯汽車旅館因經營型態,加上多處重劃區或郊區,也會採整棟營運模式。

「土地價格不斷走高,好位置的釋出又越來越少,因此開發商買家轉向,積極買進兼具整棟產權且臨路條件好的觀光旅館、汽車旅館物件」,既可省去冗長的整合,若建物有租約,還能收租等未來重建。

黃舒衛指出,中南部旅宿物件大多為經營者的自有資產,業者若遇營運瓶頸,可彈性規劃處分;反觀雙北的旅宿業,泰半經營權跟產權是分開,屬於輕資產經營,業者撐不下去,至多只能撤租,由房東回收建物,也因此旅宿不動產的交易,中南部比北部來得熱絡。

世邦魏理仕估價及諮詢部主管施甫學補充,土地開發價值是左右買家出手的關鍵,這波疫情觸發投資人危機入市,強化買不動產避險的心態,在危老政策鼓勵下,只要所有權人百分百同意、建築結構鑑定符合危老資格,即可申請重建施工,並獲上限40%的容積獎勵,也因此坐落精華地段的老舊飯旅店、摩鐵等資產類型,近2年紛紛湧現改建商機。(施智齡/台北報導)

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