2021-11-25

預售實登「多頭助漲」 北台灣新案屢創天價看齊蛋黃區

今年房市呈現多頭格局,實價登錄讓價格透明化出現比價效應,反而促成售價不落人後的心態,與政策抑制房價的初衷背道而馳,圖片為示意圖。資料畫面
今年房市呈現多頭格局,實價登錄讓價格透明化出現比價效應,反而促成售價不落人後的心態,與政策抑制房價的初衷背道而馳,圖片為示意圖。資料畫面

政府推出預售屋實價登錄等政策,抑止房價失序,但新制上路卻壓抑不了價格上揚,根據《住展》雜誌調查,北台灣近期至少二十餘個建案開價飆破當地新高,北北桃竹與基隆都有天價建案,台北部分蛋白區的開價甚至逼近蛋黃區,代銷業者預估「南港、文山等將是下一個因房價跳漲從蛋白變成蛋黃的區域」,亦有專家坦言,天價建案除了與景氣好轉、營造成本攀升有關,預售實登也是推手之一,由於實登讓價格透明化出現比價效應,反而促成售價不落人後的定錨效應。

《住展》雜誌統計發現,台北天價建案大多出現在低價區,其中高價案追漲幅度最劇烈者,當屬北投區復興崗稻香路的「樹山丘」以及大安區臥龍街的「潤泰大安富陽」,其中稻香路的新建案每坪開價多在5字頭、成交均價大約45萬元,反觀「樹山丘」每坪開價72~78萬元;此外臥龍街因有殯葬業進駐,原本屬於大安區的低價路段,近年推案聚集在捷運麟光站周邊,成交均價落在8字頭,周邊建案「潤泰大安富陽」開價直上105萬元,還強調不二價,漲幅皆令人咋舌。

另外例如大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」,每坪開價130~160萬元,均價145萬更是改寫大同區新高,價位直追大安區;南大同地區也有不少天價建案,例如「太子華威」平均開價140萬元,同樣貴氣逼人。

《住展》研發長何世昌表示,近期建案猛開天價,除了與景氣好轉、營造成本攀升有關,預售屋實價登錄也是推手之一,原本外界預期新制上路抑止炒房,能夠遏阻房價飆漲,甚至引發建商反彈,實際上卻造成比價效應,引發賣方出現「售價不落人後」的心態,前一個建案的成交價變成後一案的地板價,不僅線上舊案大舉漲價,新建案也勇敢開高價,造成全台預售市場出現漲價潮,反而與政策初衷背道而馳。

根據《住展》雜誌調查,北台灣近期至少二十餘個建案開價飆破當地新高,北北桃竹與基隆都有天價建案,台北多出現在相對低價區,新北、桃園與新竹多在重劃區。《住展》雜誌提供
根據《住展》雜誌調查,北台灣近期至少二十餘個建案開價飆破當地新高,北北桃竹與基隆都有天價建案,台北多出現在相對低價區,新北、桃園與新竹多在重劃區。《住展》雜誌提供

何世昌補充說明,建商過去大多反對實價登錄,主要是以往對房價行情普遍透過市調、同業打聽,或者透過代銷業者提報,對於價位更是半信半疑,尤其部份代銷業者為了控制銷售風險,還會向建商壓低價格,因此前波房市多頭階段雖然市場火熱,市場仍會出現平價建案,不過自從預售屋實登上路,市場出現比價效應,造成平價建商跟進漲價,市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案,由此也可發現實價登錄具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性,面對今年房市呈現多頭格局,助漲效果不言可喻。

調查還發現,新北、桃園與新竹的天價建案,大多集中在重劃區,其中新北開價創新高的建案中,大約一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄,例如新店央北的「聯上澐朗」就從原本的每坪均價75萬元漲到80萬元,板橋江翠北側的「立信天禧2」也首見7字頭。

至於土城暫緩發展區的「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區的「新潤莫內花園」,兩案也直逼6字頭,此外八里台北港特定區的「龍井天鑄」也來到3字頭,尤其泰山塭仔圳重劃區11月初的「築億峰尚」,平均開價50萬元先創新高,同月下旬的「朗朗城心」更以每坪54萬元改寫紀錄,更是逐步挑戰天際線。

新北開價創新高的建案中,大約一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄,例如新店央北的「聯上澐朗」就從原本的每坪均價75萬元漲到80萬元。資料畫面
新北開價創新高的建案中,大約一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄,例如新店央北的「聯上澐朗」就從原本的每坪均價75萬元漲到80萬元。資料畫面

桃園、新竹方面不遑多讓,蛋黃、蛋白區全面跳漲,例如小檜溪、中路、中壢過嶺、龜山A7、八德擴大以及蘆竹A10等重劃區,皆有建案衝破新高,其中漲幅最驚人的當屬A7和A10重劃區,A7重劃區在一年前建案普遍只賣2字頭,今年新、舊案紛紛調漲,例如「富宇哈佛苑」均價已由每坪35萬元漲至46萬元。

此外A10重劃區去年新案開價仍在2字頭,今年Q3後也來到3字頭,至於新竹的重劃區房價創新高也時有所聞,例如關埔重劃區的「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元,不僅刷新史上新高,更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案,漲幅同樣驚人。

面對北台灣建案價格走高,新聯陽實業總經理林徹人認為「在所難免」,因通膨加上營造成本攀升,勢必反映在市場價格,他還以牛肉麵舉例表示,「如今萬物皆漲,從股票乃至我們吃的牛肉麵,每一種價格幾乎都增加,房子也有工料成本問題,當然無法排除在外,尤其都會區的土地稀缺,今年剛需卻很旺盛,勢必促成房價走高,這是必然的現象。」

林徹人還預言,北市包括南港、文山等蛋白區的房價正在逐步走高,將會是下一個因房價跳漲從蛋白變成蛋黃的區域,但對預售屋實價登錄助漲房價的說法語帶保留,僅強調房子原本就該視同其他商品,價格透明化才能保障消費者權益,「關於新制業界還是給予正面肯定」。(余奕賢/台北報導)

桃園重劃區建案價格挑戰新高,蛋黃、蛋白區全面跳漲,其中A7重劃區漲幅驚人,一年前建案普遍只賣2字頭,今年新、舊案紛紛調漲,例如「富宇哈佛苑」均價已由每坪35萬元漲至46萬元。資料畫面
桃園重劃區建案價格挑戰新高,蛋黃、蛋白區全面跳漲,其中A7重劃區漲幅驚人,一年前建案普遍只賣2字頭,今年新、舊案紛紛調漲,例如「富宇哈佛苑」均價已由每坪35萬元漲至46萬元。資料畫面
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