2022-01-13

重建家園2|「真權變」分配沒暗盤 財務彈性靈活選擇

新北市新莊公園一路海砂屋,將化身嶄新住宅大樓。翁玉信攝
新北市新莊公園一路海砂屋,將化身嶄新住宅大樓。翁玉信攝

新北市新莊區公園一路海砂都更案,歷經多次建商談合建不成,最後「禾蓮開發」採全案管理,並以「真權變(權利變換都更計畫)」方式協助,住戶不用諜對諜,無須擔心有暗盤私約,更有三種財務彈性作法,最後得以公私協力,成功都更。

禾蓮開發總經理沈振興說明,建商參與都更多採合建方式,幫助戶出錢、出力,再參與分潤;但地主自主都更,少了建商,出資利潤回到地主身上,但找上代理實施業者「出力」,協助財務、營建技術等方面事宜。

新北市新莊公園一路海砂屋,歷經住戶與公私協力完成都更,將化身嶄新住宅大樓。翁玉信攝
新北市新莊公園一路海砂屋,歷經住戶與公私協力完成都更,將化身嶄新住宅大樓。翁玉信攝

建商合建時,屢傳出有差別待遇,不好談的地主,可能就能多分一點,因此造成在文林苑事件後,「都更住戶覺得先簽的是笨蛋,越晚簽當然越好」,讓都更常常在分配問題上卡關。

沈振興說,建商合建走都更權變制度,目的是省稅,不是一定案照審議結果做分配,而「真權變」是讓住戶的權利價值,全部透過估價、都更規定,並非各說各話,而是交由估價師估價、政府審查,一切公平、公開、透明,「住戶不用擔心被騙。」

新北市新莊公園一路海砂屋,開發商協助全案管理,更有彈性財務選擇,幫助住戶完成都更。翁玉信攝
新北市新莊公園一路海砂屋,開發商協助全案管理,更有彈性財務選擇,幫助住戶完成都更。翁玉信攝

而該都更案案在財務上,提供自行出資、權變合建、領土地價金等三種方式,作法更為彈性,沈振興解釋,地主的房子可向銀行融資,就由禾蓮簽借據本票,作為借款人,地主當擔保物提供人,統一由禾蓮借款,再由建融撥款方式,分階段逐次撥款;而地主餘屋貸款過高,或擔心受到造價、受價波動的風險,就可選擇權變合建分屋,只是分回條件不比自行出資;若住戶不願意等到重建期,就更新前土地價值賣掉,領取價金補償。

該案強調價值的分配,並非傳統上「一坪換一坪」的迷思,因為不同樓層、面向,每坪房價並不同。像是該都更重建委員會副理事長徐姝緹,更新前原為公寓5樓,權狀約31坪,依照更新後價值,選擇20樓、權狀40餘坪以上的4房,因價值一樣,無須再找補。

新北市新莊公園一路海砂屋,正在進行拆除,預計今年五月重建開工新大樓。翁玉信攝
新北市新莊公園一路海砂屋,正在進行拆除,預計今年五月重建開工新大樓。翁玉信攝

徐姝緹說,雖要貸款1千多萬作為營建成本,但同樣的總價,僅能在新莊買到20、30坪的房子,因此採自行出資方式進行都更。(楊明峰/新北報導)

新北市新莊公園一路海砂屋,靠著徐姝緹、游春美等熱心住戶奔走,都更告成。翁玉信攝
新北市新莊公園一路海砂屋,靠著徐姝緹、游春美等熱心住戶奔走,都更告成。翁玉信攝
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