2022-01-15

試算新屋獲利 包租公賺2%投報享增值

很多民眾認為不需要買房,每月花1萬租套房,住50年也只花600萬,這類言論遭專家批為「窮人思維」。資料照
很多民眾認為不需要買房,每月花1萬租套房,住50年也只花600萬,這類言論遭專家批為「窮人思維」。資料照

很多民眾認為不需要買房,每月花1萬租套房,住50年也只花600萬,這類言論遭專家批為「窮人思維」,不買房實在太笨了!例如近期新北新莊副都心的「遠雄達利」自交屋後開始在網上招租,1間套房可租到2.6萬、2房可租3萬、3房還可租到4.5萬,《蘋果新聞網》試算投報率2~2.5%。專家表示,投報率2%在雙北相對普遍,雖沒什麼吸引力,但還是划算,可吸引置產型包租公,買房出租3~5年,等到增值再賣掉,若漲超過1成,也能抵過好幾年的租金收益。

圖為新莊副都心街景 。 黃世宏攝
圖為新莊副都心街景 。 黃世宏攝

「遠雄達利」位於新北市的新莊副都心,社區共275戶,總樓高18樓,規劃1房19坪、2房21~26坪、3房36坪,社區近一年成交均價一坪近50萬。步行到宏匯廣場約1~2分鐘、鄰近公園綠地,到家樂福、好市多、IKEA也很方便。

該房最近有房東在網上招租,列出多種房型尋找租客,包含1房1廳1衛,租金2.2萬~2.6萬;2房1廳1衛的租金從2.7萬~3萬;3房2廳2衛的租金4.5萬;另有開放式格局,可登記公司行號或工作室,每月租金4.5萬。

查詢《樂居網》、實價登錄,購買該社區的2房含平面車位共37坪住宅,總價1568萬元,以每月2.7萬~3萬元出租,換算投報率2%~2.2%;購買3房含平面車位共46.3坪,總價2103萬元,以每月4.5萬出租,換算投報率2.5%。

「遠雄達利」位於新北市的新莊副都心,步行到宏匯廣場約1~2分鐘。資料照
「遠雄達利」位於新北市的新莊副都心,步行到宏匯廣場約1~2分鐘。資料照

住展雜誌研發長何世昌表示,以雙北地區來說,投報率2%還是有點少,較理想的情況是2.5%;而雙北之外的地區最好有3%以上才划算。他分析,很多民眾好奇,是否可以買新屋來出租,當包租公長期持有一間房,他建議要會精算,因為到銀行貸款,利率至少1.3%起跳,若將錢放在銀行定存,利率約1%,既然要買房出租,就要抓準投報率,將兩者相加,至少要2.4%才划算,若達不到,乾脆把錢放銀行定存就好。

不過他提到,更多民眾買房不只考慮投報率,租金收益只是其中一部分,還有房價的增值性,當有天不再出租,將房屋賣掉,若漲超過1成,也可以抵過好幾年的租金收益。

另外,坊間有很多民眾討論,以每月1萬租套房,一年房租也才12萬,若租房50年,也只要花600萬,根本不用花到上千萬買房。何世昌認為,這是比較短視的窮人思維,只想花小錢租房,不想花大錢買房,卻忽略房價有增值性,例如租房50年只花600萬,但是將這筆錢買一間小房,不僅可以省下50年的租金,將來賣掉房子或等都更,房價還會翻倍成長,看得遠的人就能看到房屋增值的潛力,看不到的人只會討論如何不買房,這類思維差異也造就了貧富差距。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在雙北地區投報率2%很普遍,沒什麼吸引力,但還是會有人進場,主要以置產型的買方,看上的也不是投報率,而是房屋的保值性和增值空間,因此會買房來收租,放個3~5年再賣掉。(林佩萱/連線報導)

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