斷金鏈｜危老拆光卻遇成本漲5成　營造跳票動不了工

「危老條例」上路屆滿5年，市面充斥小基地危老案，不少地主找上建經或全案管理公司「自地自建」，不過，隨著造價飆漲近5成，營造廠傳出財務緊縮，相關個案紛紛停擺，甚至有板橋老屋已拆屋，卻與營建廠發生糾紛而蓋不下去。建商大老直言，政府若不適度放寬金融管制，業者資金斷鏈恐在年底前引爆，甚至引發黑天鵝。

危老上路5年，全台累計達2606件危老申請案、平均核准面積約208坪，尤其是寸土寸金的台北市，危老案基地平均約182坪。大型建商考量小案不具規模效益，無利可圖，故小基地危老案多是中小型建商合建，或是地主自地自建。

由於中小型建商，或協助自地自建的建經、全案管理業者，財務狀況不如上市櫃建商健全，近期在政府打炒房限制土建融， 加上近2年營建成本劇烈上漲，都讓小基地危案面臨「快玩不下去」的窘境。

近2年在雙北承接8件危老小基地案的建築師沈健雄表示，雙北2年前住宅造價約一坪15萬元，今年漲到約22萬。若是50坪以下個案，因條件規模、施工路徑等因素，每坪造價更高，估計需24、25萬。

「2年前發包的營造廠，利潤僅抓約1、2成，做下去肯定虧錢，傳出有的跑掉，或是打算將個案盤售給其他業者，甚至引發糾紛。」沈健雄說

板橋傳出有約26坪基地的透天厝屋主，順利通過危老，也取得建照，早在2年前發包營造，如今老屋已被拆光，卻遲遲無法動工。

沈健雄表示，該案2年前與營造廠簽約，之後該廠商傳跳票，後又考量營造成本上揚做不下去，提出追加預算。地主雖需增貸，以支付造價上漲的400、500萬，但因房價漲得兇，房屋售價提高，應可支應成本，但屋主不能接受，因此狀告營造廠，等到事情告一段落才會開工。

台灣金聯都更服務公司副總張財旺指出，危老從整合到成案多需要1~2年，近期造價劇烈上升，導致個案在資金取得、計畫投報已無足夠利潤，無法繼續執行者不在少數。有些業者評估時過度樂觀，隨著造價上揚產生財務缺口，地主要再增貸，銀行端將非常審慎。

土建融政策主要針對建商法人，危老私地主較符合社會公益性，授信評估計畫相較具彈性，但張財旺直言，銀行考量債權擔保金、回收性等等，若評估營建成本與重建價值並不相襯，私地主要再追加融資確實有難度。

危老案能否成功增貸，主要仍看立地條件與未來房屋售價。沈健雄說，手中幾個小基地危老案，同樣面臨造價上漲問題，因位處雙北市，房價上漲幅度，可支應營造成本，最終獲得銀行增貸。

不過，由於增貸並非案案都順利，不少個案因此停擺。「業者考量造價、土建融管制等影響，多數以拖待變，紛紛放慢整合計畫的腳步，像是將請照時間延後，或是取得建照也不馬上蓋屋，多盼等到造價下調，或是授信政策放寬，再來開工。」張財旺觀察。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄認為，政府限縮土建融打房，溯及既往，引發建築業界詬病。因打亂業者包含購地等財務計畫，不具規模的建商，很難承受政策與營造成本暴漲的雙重打擊，尤其是小營造、危老等業者，未來糾紛勢必很多。呼籲政府適度放寬金融政策，否則到年底前，恐引發更多業者資金斷鏈，讓未爆彈炸開，甚至可能發生黑天鵝事件。

面對危老政策5周年之際，傳出小基地停滯潮？政大地政系退休教授張金鶚說，危老無基地面積限制，多是小基地改建案，常是一人地主，連飯店都參與。除缺乏經濟效益整合，造成零碎化，有害都市更新外，容積獎勵集中在少數人身上，「拿大眾錢補貼個人或建商利益」，缺乏公益性，因此危老屬於都更的「違建」，因此才訂定落日條款，政府不能把「衝量」作為目標，危老政策確實有檢討的必要。

張金鶚表示，小基地案因建材成本增加傳出停擺，為市場機制，他強調，沒有一項投資穩賺不賠，無論建商或地主，都需自行吸收，何況危老容獎多集中在少數人身上，缺乏一定公益性。（楊明峰／台北報導）