2022-05-13

斷金鏈|危老拆光卻遇成本漲5成 營造跳票動不了工

「危老條例」上路屆滿5年,市面充斥小基地危老案,不少地主找上建經或全案管理公司「自地自建」,不過,隨著造價飆漲近5成,營造廠傳出財務緊縮,相關個案紛紛停擺,甚至有板橋老屋已拆屋,卻與營建廠發生糾紛而蓋不下去。建商大老直言,政府若不適度放寬金融管制,業者資金斷鏈恐在年底前引爆,甚至引發黑天鵝。

板橋小基地危老案,遭遇營造跳票,如今房屋已拆,卻遲遲動不了工。朱世閎攝
板橋小基地危老案,遭遇營造跳票,如今房屋已拆,卻遲遲動不了工。朱世閎攝

危老上路5年,全台累計達2606件危老申請案、平均核准面積約208坪,尤其是寸土寸金的台北市,危老案基地平均約182坪。大型建商考量小案不具規模效益,無利可圖,故小基地危老案多是中小型建商合建,或是地主自地自建。

由於中小型建商,或協助自地自建的建經、全案管理業者,財務狀況不如上市櫃建商健全,近期在政府打炒房限制土建融, 加上近2年營建成本劇烈上漲,都讓小基地危案面臨「快玩不下去」的窘境。

近2年在雙北承接8件危老小基地案的建築師沈健雄表示,雙北2年前住宅造價約一坪15萬元,今年漲到約22萬。若是50坪以下個案,因條件規模、施工路徑等因素,每坪造價更高,估計需24、25萬。

「2年前發包的營造廠,利潤僅抓約1、2成,做下去肯定虧錢,傳出有的跑掉,或是打算將個案盤售給其他業者,甚至引發糾紛。」沈健雄說

建築師沈健雄透露,小基地危老案目前因營建成本驟升,多數觀望停擺。朱世閎攝
建築師沈健雄透露,小基地危老案目前因營建成本驟升,多數觀望停擺。朱世閎攝

板橋傳出有約26坪基地的透天厝屋主,順利通過危老,也取得建照,早在2年前發包營造,如今老屋已被拆光,卻遲遲無法動工。

沈健雄表示,該案2年前與營造廠簽約,之後該廠商傳跳票,後又考量營造成本上揚做不下去,提出追加預算。地主雖需增貸,以支付造價上漲的400、500萬,但因房價漲得兇,房屋售價提高,應可支應成本,但屋主不能接受,因此狀告營造廠,等到事情告一段落才會開工。

台灣金聯都更服務公司副總張財旺指出,危老從整合到成案多需要1~2年,近期造價劇烈上升,導致個案在資金取得、計畫投報已無足夠利潤,無法繼續執行者不在少數。有些業者評估時過度樂觀,隨著造價上揚產生財務缺口,地主要再增貸,銀行端將非常審慎。

土建融政策主要針對建商法人,危老私地主較符合社會公益性,授信評估計畫相較具彈性,但張財旺直言,銀行考量債權擔保金、回收性等等,若評估營建成本與重建價值並不相襯,私地主要再追加融資確實有難度。

危老案能否成功增貸,主要仍看立地條件與未來房屋售價。沈健雄說,手中幾個小基地危老案,同樣面臨造價上漲問題,因位處雙北市,房價上漲幅度,可支應營造成本,最終獲得銀行增貸。

北市遼寧街小基地危老案核准過後,尚未正式動工。葉志明攝
北市遼寧街小基地危老案核准過後,尚未正式動工。葉志明攝

不過,由於增貸並非案案都順利,不少個案因此停擺。「業者考量造價、土建融管制等影響,多數以拖待變,紛紛放慢整合計畫的腳步,像是將請照時間延後,或是取得建照也不馬上蓋屋,多盼等到造價下調,或是授信政策放寬,再來開工。」張財旺觀察。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄認為,政府限縮土建融打房,溯及既往,引發建築業界詬病。因打亂業者包含購地等財務計畫,不具規模的建商,很難承受政策與營造成本暴漲的雙重打擊,尤其是小營造、危老等業者,未來糾紛勢必很多。呼籲政府適度放寬金融政策,否則到年底前,恐引發更多業者資金斷鏈,讓未爆彈炸開,甚至可能發生黑天鵝事件。

雙北危老盛行,不少個案受限營造成本,暫時未開工。資料照片,示意照片,非當事個案
雙北危老盛行,不少個案受限營造成本,暫時未開工。資料照片,示意照片,非當事個案

面對危老政策5周年之際,傳出小基地停滯潮?政大地政系退休教授張金鶚說,危老無基地面積限制,多是小基地改建案,常是一人地主,連飯店都參與。除缺乏經濟效益整合,造成零碎化,有害都市更新外,容積獎勵集中在少數人身上,「拿大眾錢補貼個人或建商利益」,缺乏公益性,因此危老屬於都更的「違建」,因此才訂定落日條款,政府不能把「衝量」作為目標,危老政策確實有檢討的必要。

張金鶚表示,小基地案因建材成本增加傳出停擺,為市場機制,他強調,沒有一項投資穩賺不賠,無論建商或地主,都需自行吸收,何況危老容獎多集中在少數人身上,缺乏一定公益性。(楊明峰/台北報導)

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