買屋血汗錢誰賺走　建商利潤「跟你想的暴利不一樣」

房市高漲，本應是荷包賺飽飽的建商，卻頻頻出現抱怨聲浪，因為各項成本堆疊讓房價無法趨緩，還讓建商成了背負房價推手罵名，只能對外喊冤「利潤根本沒增加」，《蘋果新聞網》以2022年的房市狀況，試算「土地成本」、「單位造價」；外部成本包括「管銷」、「房地合一稅」、「建商利潤」，一一拆解就可知道建商並不好賺，帶您拆解買屋血汗錢流落去哪了。

最近，台中北屯單元12「精晨雙城」廣告戶出現3998萬元起跳價碼，建商吸客打「廣告戶」，果然引起市場奏效。建商表示，因為市區4000萬元以上別墅幾乎做不起來，主要是透過每個戶型的價差互補空間，才有機會打出廣告戶效果，銷售反應超熱烈。

《蘋果》記者詢問多家建商後，發現這幾年大環境成本上漲後，房價組成起了不小變化。以中台灣蛋黃區來說，假設一坪低密度土地價格60萬元，按設定土地建蔽率50%、容積率120%，要蓋一棟地坪40的透天，土地成本就等於2400萬元，難怪亞昕集團董事長姚連地說：「不動產最大獲利是由地主賺走，麵粉漲、麵包不可能不漲。」

地價之外，還得面臨營建業成本攀升，依照2020年《台灣地區住宅類建築造價參考表》地上4層樓每坪6~7萬元；14層樓以上高樓，每坪約8~12萬元，但這兩年造價上漲速度過快，上述造價遠遠落後市場行情，至少還要再加上20、30%才蓋得出來。

若以上述同樣地坪40、容積率120%舉例換算，大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，40坪土地可以蓋到48坪，再加上陽台、電梯空間、機械室等，公設係數1.5~1.6，換算約總面積75坪，建蔽率50%來計算約莫可以蓋3.5層樓。因此以台中市區豪墅現況營建成本低抓16萬元來計算，75坪就是1200萬元。

除了直接成本以外，建商不論是請代銷業者或是自行出售，都還有「管銷成本」支出，且是以成本15％計算，依上述試算土地加營造成本為3600萬元，15%等於540萬元，房屋總售價來到4140萬元，而順利銷售出去，也須負擔房地合一稅，業界普遍回推為售價的4~5%，以4%來計算，又多了165.5萬元。

以上成本相加，這棟房看的見成本已經來到4305.6萬元，但這還未加入建設公司的利潤，若建商利潤抓10％，獲利為430萬元，這間房的最終總價就來到4735萬元。

王至亮表示，一間房就能獲利400多萬元，看起來還不錯，但建商還要負擔營業所得稅、股東盈利、營業稅等其他稅負，此外，「建商稅後利潤大概10~15%，還得分3到5年回收，建築業只是一個加工業，年獲利率約3%，且還有長年售服成本，實際上獲利更低」。

上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔則指出，「殺頭的生意沒人要做」，建案因為總銷金額高，因此一定有賺錢建商才會拼命蓋，但現實面來說，建商要運作、企業要生存，因此沒有悲觀的權利，只能從地段選擇、土地開發、客戶圈粉等方式降低經營風險。

王至亮補充說：從近期原物料價格波動大來觀察，營建成本只會往上加，這也就帶動最終售價往上拉抬」，加上目前政府打房限制金流，「以前能一次開槓桿買兩塊土地操作，現在限貸後縮減經營規模，不少小建商甚至乾脆賣地不玩了，所以不能只看到營建獲利豐厚，開發商需承擔的成本風險更高。」（王鈞生／台中報導）