2022-05-25

央行打房隨時出招 自住、置產6大QA教應戰

升息、預售屋限制轉約,加上央行第五波打房隨時出手,讓台灣房市黑天鵝罩頂,連串措施對剛性的首購換屋族是喜從天降,還是促使房價再度攀漲?長期佈局房地產的置產族又將如何自處?《蘋果新聞網》列出6大QA,並請房市權威一一釋疑。

央行第五波打炒房調整措施及方向
央行第五波打炒房調整措施及方向

1.若購屋貸款縮短為20年期、貸1千萬為例,每月負擔會增加多少?

屋比房屋總監陳傑鳴指出,根據試算,假設購屋價1500萬、房貸1000萬、利率1.75%的條件下,貸30年每月約付3.57萬,但房貸限縮到20年,每月攤還4.94萬,等於要多繳1.36萬,一年下來就要多支出16萬3200元,幾乎佔了一般家庭年可支配所得的1~2成,對預算有限的換屋族來說負擔增加很多,不僅將壓縮民眾生活品質,也恐怕會扼殺民眾想換屋、追求更好生活的念頭。

2.六都及新竹縣市第2戶貸款恐限縮、若無寬限期,換屋族該先買後賣或先賣後買?有何風險?財務怎麼規劃?

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,換屋民眾有兩種情境,成屋換成屋的,不管是總價或面積,建議都要「先買後賣」,但要注意央行對七都第二屋以及全國第三屋的限貸管制,提早詢問銀行相關切結書及委託房仲銷售的程序,以確保能及早鎖住新屋的取得成本以及舊屋的增值機會。

另外,成屋換預售的,要注意預售屋完工交屋的時程,不然原來的房子賣掉,中間有2~3年在外租屋的成本,還可能面臨預售屋有延遲交屋的風險,不確定性大增。但若在建案、建商都在可掌握的期程內交屋,建議「先賣後買」,實務上也會見到換屋族賣房後跟買方回租半年至1年,找到房再搬家,也能避免同時要繳兩邊房貸的壓力。

3.房市訊息混亂,加上升息等隱憂,對首購族而言,現在是進場買房的時機嗎?

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行的打房緊箍咒主要針對高資產族和多屋族而來,目前首購應該可以逃過一劫,還是有機會申請到30年期的貸款,減緩每月繳款壓力。且根據過往升息循環的歷史經驗,可發現央行升息的時機點,多半是認為國內經濟相對樂觀的成長階段,近年台灣經濟基本面長期還是看多,房市回到基本的剛需,不動產走勢應該趨向溫和。

不過首購者仍應以未來可能再升息的前提下,盤算長期的財務能力和購屋計畫,若真的擔心政策和後市變化,可以「先讓子彈飛一會」,持續看屋保持對市場的敏銳度,等政府打房政策明確,利空出盡,市場也反映完政策的影響性,再出手議價,或許也有機會撿到被流彈打到的讓利屋。

4.市場已經有投資客開始拋售,剛性需求該如何議價?

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示,政府打房政策來勢洶洶,投資客既然選在這時間點賣房,代表有資金壓力或財務上有不確定的風險。通常投資客釋出的物件會低於市場行情,但往往想賺差價,消費者要準備的現金較多,建議可以用「哀兵政策」的方式議價,先提到政策打壓,市場拋售物件多,買方選擇也很多,再提到手上現金不多,無法完全滿足對方的希望的獲利空間,同時多看幾間房,表現從容淡定,不應著急,還要觀察同一社區是否有多戶尋求轉手,議價空間才會更大。

5.現在還適合投資房地產嗎?置產族該如何調節資產?若繼續買房,選屋策略為何?

住宅週報社長陸敬民表示,未來一旦限制換約,蛋殼重劃區立刻成為曝險區。建議中長期置產族,若非自住考量,宜避開蛋殼重劃區,選擇蛋白重劃區或蛋黃市區。

蛋白重劃區3房長期位居市場最大公約數,宜做優先選項,其次才是2房,至於4房,考量換屋族的經驗與偏好,建議以均質4房社區做優先考量,其次才是3~4房社區,建議避開2~4房社區。

蛋黃市區基期高、供應少,購屋主力為換屋族與優質首購,因此百坪豪宅、65~75坪雙主臥、大3房、小3房,甚至套房,都有剛需客層。唯考量後續轉售的市場接盤能量,大3房是相對穩當的產品。

6.升息該不該提前繳清房貸 ?房貸期數要怎麼選 ?

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,未來進入升息循環,特定地區自然人買第2戶的貸款成數及還款年限還可能受到限縮,將對換屋族造成影響,建議民眾買房前先評估財務狀況,試算每月還款金額,「先設利率負擔最重的情況」,以每月貸款利率抓2%,並將第2戶貸款成數以6成、20年期計算,以現有自備款,回推總貸款金額,若找到理想房屋,可先請銀行初步鑑價,並詢問目前銀行可提供的貸款條件,提醒民眾申請貸款一次不要超過2間銀行,避免聯徵次數過多影響信評,尚未確定簽約前可先詢問銀行大致條件,避免買房簽約之後才發現銀行貸款金額與預期有大幅落差,增加違約的風險。(林佩萱/高雄報導)

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