2022-05-31

10年只賣一戶還被實登「蓋牌」 陶朱隱園的5個冷知識

陶朱隱園外觀。業者提供
陶朱隱園外觀。業者提供

北市信義區超級豪宅「陶朱隱園」,前後歷經10年取得使照及完成產權登記,以特殊造型螺旋外觀稱奇全台,業者自詡為「豪宅藝術品」,但實登成交顯示,全案40戶過去僅1戶自家人買賣紀錄,後來還被隱匿下架,一度被酸民諷是「賣不掉的旋轉城堡」,但建商多保持一貫淡然回應,對銷售狀況、價格及買家極度保密到家,終於在今(31)日中工股東會上宣布Q2已正式對外銷售。

相關新聞從興建到完工已10年 陶朱隱園Q2開賣

陶朱隱園2018年完工後,持續進行收尾修整階段,從去年底預計公開延至今年第二季。圖為頂樓太陽能發電。業者提供
陶朱隱園2018年完工後,持續進行收尾修整階段,從去年底預計公開延至今年第二季。圖為頂樓太陽能發電。業者提供

號稱全國豪宅最高價 想看屋「捧錢也沒門」

從信義區松勇路看過去,指標豪宅「陶朱隱園」彷彿一棟旋轉城堡,因每層樓旋轉4.5度,共旋轉90度的外觀特色,2013年興建至2018年才取得使照進行收尾工程,獲《CNN》評選為全球城市地標,成為「威京小沈」沈慶京的得意之作。

這棟號稱全國豪宅最高價的陶朱隱園,外傳一戶290坪空間要價18億元、單坪要價600萬元以上,鎖定金字塔頂端銷售,更不是有錢就能看房。

據悉,參觀看屋都要經過嚴密的身家調查,除了要報上個人全名、公司行號等都要過濾篩選,過去傳出如台北東區大地主林家、鴻海創辦人郭台銘,皆成為看屋座上賓,但業者對建案內容保密到極點,實際開價始終是個謎,對外保持神秘感。

超級豪宅「陶朱隱園」過去曾傳出參觀篩選客戶。資料畫面
超級豪宅「陶朱隱園」過去曾傳出參觀篩選客戶。資料畫面

旋轉外觀、跑車電梯 風水抗性挑戰富豪底線

規劃面部分,「陶朱隱園」基地面積2468坪,規劃地上21層、地下4層,總戶數40戶,每層2戶,每戶290坪,旋轉外觀從空拍角度觀察,「各樓層陽台植栽造景扶疏交錯,從通透的玻璃圍欄透出濃厚綠意,2樓露臺更以整排矮木叢作為陽台格柵」。室內為人所知的還有1部可搭載跑車、重型機車、大型家具上樓的超大型電梯。但儘管內外華麗,也有豪宅客認為,由於特殊的住宅「煞」,傳統風水還得想辦法克服。

《蘋果新聞網》過去曾出動空拍機,從不同角度360度飽覽陶朱隱園全貌,位在頂樓直升機停機坪,也首度在鏡頭前曝光,而它也是全台第一個擁有停機坪的住宅,但據中工內部人士透露,陶朱隱園的停機坪是「先蓋起來」,但能不能起降仍得依《民航法》規定。 

而民航局官網也顯示,國內目前已核准15座民營飛行場,大多為醫院和救難機構所設,並未通過豪宅屋頂申置的飛行場。

各樓層陽台植栽造景扶疏交錯,從通透的玻璃圍欄透出濃厚綠意。資料照片
各樓層陽台植栽造景扶疏交錯,從通透的玻璃圍欄透出濃厚綠意。資料照片

十年一戶自家人買賣還被下架 實登系統查無

而成屋後唯一的交易,是在2019年7月初,由威京集團旗下承耀股份有限公司,以總價18億元取得7樓戶,換算每坪610萬元,不過這筆交易經查因跳脫市價太多或有自家人「換手」疑慮,上架不久就被系統隱匿,目前實登系統查詢不到該筆紀錄,其後市場再未傳出交易訊息,市場一度傳出封盤不賣消息,但遭建商否認。

但對於銷售問題,沈慶京顯然不擔心,他過去受訪時曾說:「這棟(陶朱)就是藝術品,不能用一般價格來賣,以後要轉手,最好就在藝術市場拍賣找到。」他認為,賣掉很簡單,問題是價格而已,這種房子根本不需要急著賣,反正公司財力也沒有問題。

「陶朱隱園」曾一度有自家人交易。 資料照片
「陶朱隱園」曾一度有自家人交易。 資料照片

全台營造成本最高70萬元 估單坪要價400萬元起跳

然而這棟旋轉豪宅,一坪曾喊破600、甚至800萬天價,外界更好奇的是,「陶朱隱園」最後到底多少錢能夠成交?根據中工公布數據,「陶朱隱園」樓地板面積12962坪,造價耗資70億元,營造成本每坪70萬元,一戶290坪等於2億元;而《蘋果新聞網》再以基地2468坪現值高標、每坪地價800萬元計算,對照全棟每戶約63坪土地持分,每戶土地成本高達5億元

豪宅建商私下表示,因豪宅待售期長、稅率高,因此價格獲利設定不同於一般住宅產品;若加上土建成本3成管銷雜支、3成利潤及稅負,推估一戶要賣到11、12億元,一坪約莫400萬元,但建商土地成本低、持有時間長,實際上要賣多少,很難說。房市專家顏炳立也曾直言,「超級豪宅不同於一般住宅,設計及藝術等額外費用,我看每坪沒有500萬是不可能賣的。」

台北市信義計畫區豪宅聚落。資料照片
台北市信義計畫區豪宅聚落。資料照片

今年房市利空壟罩 超級豪宅創價有難度

對於「陶朱隱園」今年第二季正式對外銷售,全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,「陶朱隱園」以全台第一豪宅之姿問世,雖因外型、價碼、規劃引起討論,但實價資訊不揭露而無行情價碼,實質有利於社區身價參考的資訊不多,但今年來看,在房市升息、景氣趨緩、疫情不穩定的變動下,其實都不利於超級豪宅買氣,銷售期恐拉長。(王鈞生/綜合報導)

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