2022-06-23

乙工宅「糖衣包毒藥」 專家這麼說

工業區的建案,普通民眾第一印象就是違法,但卻有市場需求。資料照片
工業區的建案,普通民眾第一印象就是違法,但卻有市場需求。資料照片

百萬YouTuber阿滴日前因代言工業區房地產,卻被網友質疑是「乙種工業區」,轟他為了錢什麼都敢代言。而阿滴也出面澄清認為影片內容都有告知是「乙種工業」,用途就是工作室!對此,專家表示,工業宅包裝住宅使用是「包著糖衣的毒藥」,切莫為一時房價誤入工業宅陷阱,未來還有罰款、拆除、轉手等風險,購屋不可不慎。

關於工業區的建案,普通民眾第一印象就是違法,優式租售管理創辦人傅韋豪指出,所謂的違法並不是指工業區的建案,而是將「工業區建案拿來做住宅使用」,這個才是違法的真正主因。背後最直接還是脫離不了台灣的高房價讓一般民眾根本無法承擔,壓得生活喘不過氣。

由於台灣房價節節攀升時,土地價格水漲船高,建商就得改變策略,購入相對便宜的工業用地,大幅減少成本,自然就能蓋出比市價便宜許多的房子,再以「類住宅」的想像空間給消費者,包裝廣告標語、美輪美奐的樣品屋,再加上超優惠7折的房價,輕鬆完銷售結案。

那既然工業區建案當住宅是違法的,為什麼很少有聽聞有被罰款或拆除的建案?傅韋豪認為,一般建設公司在出售工業用地住宅,會以毛坯屋的方式交屋,不會設計有廚房、衛浴、房間,甚至一開始就沒有瓦斯管線的配置,可以撇得一乾二淨;而聰明的投資客就會將公司設址在屋內,證明房子是有憑有據合法使用,自然很難被檢舉,擁有免死金牌的概念。

此外,因為沒有建商想承擔事後責任,因此建商在販售時,一定都有完整清楚告知該建案是工業用地非一般住宅,在免責條款部分、合約備註,都會做好做滿,該簽的也不會少,但依舊有人買單,簡單來說就是房價所得比與供需的問題,可能因此較少舉報檢舉的情況,查核也有困難。

阿滴代言工業宅引發討論。翻攝畫面
阿滴代言工業宅引發討論。翻攝畫面

傅韋豪補充,工業宅其實若有需求當然是可以買的,只要掌握好優缺點,這類產品擁有三大利多,包含:「購屋成本更便宜」、「租金投報率高」、「公司營業節省成本」,背後隱藏風險為「銀行貸款成數低」(甚至無法貸款)、「利率負擔較高」、「轉售有抗性」,以及工業區居住品質境較差以及被檢舉強制拆除風險。

其中最大風險是被檢舉屬實的話,根據都市計畫法第79條第1項明載,違反規定將處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,由於工業宅取得成本較低,但因地段房價上漲,有的甚至賣得比鄰近住宅還貴,實價登錄已有許多投資工業區建案獲利狀況,他也提醒,購屋前可先查詢「土地使用分區」以及「房屋使用執照」,當在資料上看到乙種工業用地、工業區、工商、事務所、零售業…等字眼,基本上就能確定是工業住宅了,這是最快速簡單的辨別方式。(王鈞生/台中報導)

工業宅缺點大於優點,風險必須先了解。資料照片
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