2022-08-08

炒房天堂2|房市景氣扭轉 台中屋險成海嘯第一排

台中土地供給量大、推案量多,但除非拉長房貸年限,否則房價早已跟薪資所得有明顯脫鉤。王鈞生攝
台中土地供給量大、推案量多,但除非拉長房貸年限,否則房價早已跟薪資所得有明顯脫鉤。王鈞生攝

台中近年房價漲幅驚人,適逢景氣反轉下,引起不少專家、房仲機構、甚至建商大老都「漲太高、供給多、很危險」,對此專家認為,台中近年房地合一稅收六都皆是最高,短期投資交易熱絡、投機比例相當高,且房價大幅提升下,台中購屋負擔率已經逼近5成警戒線,房市最終將回歸基本面。

台中房貸負擔率全台第三,專家認為,房價很難持續創高。資料照片
台中房貸負擔率全台第三,專家認為,房價很難持續創高。資料照片

今年以來,房地產受到大環境影響,以及央行打炒房等因素,市況已經有明顯降溫,不少人則擔心房市是否有「泡沫化」的隱憂,成為近期熱議的焦點。

長期關注房市數據的住展雜誌研發長何世昌認為,房地合一稅是為了打擊短期交易,但就買賣移轉棟數資料顯示,2016年政策實施前台中有4萬多棟移轉,但實施後隔沒兩年,甚至最高來到近5萬棟的移轉量;此外,包含桃園、台南、高雄都有相似現象,顯見除了新屋供給量大增以外,還有市場短期投資異常熱絡。

「而且台中房貸負擔率雙北以外最高」。根據內政部統計今年第1季的房貸負擔率,六都中逾5成「負擔能力過低」的有雙北市,各高達64.91%、51.45%;台中則屬「負擔能力偏低」等級,負擔率達45.08%,全台第三。

何世昌對此認為,很多人認為房價是資金盤效應,但實際上授薪階級仍是支撐房市的大宗客群,有錢人畢竟是少數中的少數,因此一旦「房價」與「薪資」脫鉤太離譜,房價仍會陷入盤整、甚至拉回格局。

他實證舉例:「約2013年新北那時的房貸負擔率高達50%,房價自此盤整好長一段時間、甚至修正拉回,這幾年台中房價已經跟新北平起平坐,依照目前台中購屋負擔率超過45%,所以就經驗來看,台中很有可能步上新北後塵,即使不跌也難漲。」

何世昌補充,雙北房貸負擔率高達50、60%是因有首都光環效應,不僅會吸引到全台投資者目光,甚至是外資置產台灣首選,因此房價跟薪資本來就會脫鉤的顯得相當離譜,這在每一個國家的首都皆是如此,連帶本地購屋族轉移到桃園等地,撐起當地房價,彼此具有支撐拉抬效果,但台中基本客群仍是區域客為主。

對此論點,正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠認為,台中確實有短時間新屋供給量暴增等現象,但房市是否有危機仍要看貨幣政策及金融現象,除了升息影響以外,還有現在多數購屋者都是採30年期貸款、甚至還有40年房貸,大大減少房貸負擔,官方數據仍以20年期為基準,已經負擔率看似高,若未來進一步縮減房貸年限,必會直接衝擊房市。(王鈞生/台中報導)

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